承租公房拆迁，私房曾动拆迁过的不影响其成为同住人

发布日期：2015-12-09 作者：110网律师

委托代理人：王晶（15000956707）   上海众华律师事务所

【案由】共有物分割纠纷

【关键字】承租公房福利分房居住困难他处房屋同住人私房

【案情简介】
上海市XX区XX路XX室房屋系租赁公房,承租人为黄甲,该户内有两本户口本,共有7个户口,分别是承租人黄甲一家四口和兄弟黄乙一家三口, 被征收房屋原系黄甲、黄乙之父黄某某承租的公房，黄某某过世后更改承租人为黄甲，并由黄甲一家人实际居住，由于房屋面积较小且两家矛盾尖锐，黄乙一家在黄某某过世后搬出另行居住。黄甲和其妻子于1987年享受过单位的福利分房；1997年黄乙妻子的父母私房动迁，黄乙和妻子及孩子户口均在该私房内。
2013年10月，系争房屋被纳入征收范围，被征收房屋获得价值补偿款人民币180万元；各项奖励补贴120万元。此后黄乙要求承租人黄甲对其一家三口进行安置，黄甲以黄乙曾享受过私房动迁安置为由，拒绝向其给付补偿款。
    黄乙委托本律师，要求对300万动迁补偿款进行分割，原告要求取得5/7。

【争议焦点】
同住人如何认定

【律师分析】
1、享受过福利分房，无证据证明其居住仍存在困难，不符合同住人的条件；
2、共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人；
3、他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况；这里所指的他处房屋(即计算人均居住面积的他处住房)的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的共有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房、房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等，以此确定他处住房的建筑面积，并据此计算人均建筑面积；
4、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的，也视为同住人。
5、购买的商品房，不属于“他处房屋”；
6、公房被拆迁后所得的安置房属于“他处房屋”；私房被拆迁后所得的安置房不属于“他处有房”；
7、属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。
8、公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。房屋价值补偿款应归承租人以及共同居住人共有。

【法院判决】
一审法院最终采纳了本律师的意见，认定四原告均属于共同居住人，被告黄乙妻子属于他处有房屋，不属于同住人，我方胜诉。

【相关法律】
《上海市高级人民法院　关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》
三、同住人需要符合哪些条件
答：与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同，本解答所指的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等。
五、除前述条款列举的以外，还有哪些人员可被视为同住人？
答：(一)有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的，一般是指被拆公有居住房屋的承租人和本解答第三条所指的同住人。有下列情形之一的人，也视为同住人：
    3、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；
　 (二)有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：
    3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。
九、公有居住房屋拆迁补偿款，在承租人、同住人之间如何分配？
答：承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。
　 (二)属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。

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