北京资深房地产律师解析二手房无权代理售房纠纷案件

 
为保护当事人隐私安全，本文当事人姓名均使用化名。
本文系二手房买卖合同纠纷律师靳双权原创，转载请注明出处。
 
案件介绍：
赵熙之与郑俊系夫妻。张碧与案外人王汪系母子，王汪与案外人倪莎系夫妻。
2013年11月25日，张碧与某股份有限公司签订《房屋买卖合同书》，以3万元元的房改价格购买了北京市朝阳区的1502号房屋，建筑面积73.67平方米。
2014年年6月17日，经中介公司居间，张碧（出卖人，合同上签字人为倪莎代）与郑俊（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方在合同中约定：出卖人将北京市1502号房屋出售给买受人，成交价格120万元，买受人在签订合同时支付定金2万元，2014年年7月30日前支付部分房款38万元，剩余房款80万于过户后10日内支付，出卖人应当在2014年年8月25日前将该房屋交付，双方同意自合同签订之日起产权证下发后40日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。若房产证未能在2014年年12月31日前办理完张碧，双方协商一致，出卖人退还买受人所支付购房所有款项，中介公司所收服务费返还买受人。
2014年年6月17日，赵熙之、郑俊以现金方式向王汪、倪莎支付定金2万元。2014年年7月29日，赵熙之、郑俊通过银行转账方式向王汪支付首付款38万元。王汪出具了两份《收款证明》，其中2014年年7月29日的收款证明上收款方有“王汪代”的字样。
2014年年11月10日，张碧（甲方）与郑俊（乙方）、中介公司签订了《补充协议》，该协议约定：就甲方暂未取得房屋所有权证的事实，乙方已经知晓；现双方协商一致，房屋成交价为120万，乙方于2014年年11月10日将首付款50万自行交付，甲方承诺取得该房屋所有权证，并必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙两方，积极配合办理产权转移登记手续。甲方应在接到病房评估报告通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估，甲方应在报告出局后五日内配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续，双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后五日内共同办理房屋所有权转移登记手续；自本补充协议签署日起，作废之前所有补充协议，一切以本协议为主，与买卖合同冲突处，以本协议为准。该协议甲方张碧签字系王汪以委托人的名义代签，丙方中介公司经办人一栏系韩签字。
2014年年11月10日，赵熙之、郑俊通过银行转账方式向王汪支付首付款10万元。2014年年7月底，王汪、倪莎将1502号房屋交付郑俊、赵熙之。
后张碧将郑俊、赵熙之起诉至法院，要求法院确认郑俊、赵熙之与王汪所签订的房屋买卖合同无效。
北京市朝阳区人民法院依法对该案件进行了审理。
 
审判结果：
法院经审理后判决：
驳回张碧的诉讼请求。
一审判决后，张碧不服上诉至北京市三中院，三中院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
 
北京市房屋买卖合同纠纷律师靳双权案件评析：
北京市房屋买卖合同纠纷律师靳双权认为，本案是一起因出卖人不具有代理权引起的二手房售房纠纷案件。
本案中，王汪和倪莎系以张碧委托代理人的名义，与赵熙之、郑俊签订了《北京市存量房屋买卖合同》，根据《合同法》四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，王汪和倪莎以张碧的委托代理人的身份与赵熙之、郑俊签订了合同，收取房款，并且将该房屋实际交付给了赵熙之和郑俊。虽然其没有委托代理书，但在交易过程中，二人出示了户口本、购房合同原件，且经过中介公司的核实，张碧与两人共同生活，由两人负责打理房屋及收取房租。庭审中中介公司的工作人员韩作为证人出庭质证时表示两人出示户口本及购房原件时生成张碧已全权委托自己售房，但由于张碧的文化较低，不认识字，故未出具书面的授权委托。而王汪作为张碧的儿子，双方具有的特殊关系足以使善意第三人赵熙之、郑俊认定王汪具有代理权，根据上述法律规定及事实，可以认定王汪和倪莎构成表见代理，因此张碧要求确认双方之间的房屋买卖合同无效，于法无据。
综上，法院的判决是正确的。
如果您还有更多关于房产类的咨询，欢迎拨打二手房买卖纠纷律师靳双权的联系电话：13426037149