购房定金能否要回来？

发布日期：2015-12-29 作者：宋福文律师

购房定金能否要回来？

　　
宋律师经常接到客户的咨询，说是在开发商或中介处签订了房屋认购书或意向协议，缴纳了几万元的定金。但是后来，因为种种原因又不能签订购房合同。这种情况下，能否要回定金？
要回答这个问题，首先来看看定金的概念。所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。
其次，得看购房者要求退回定金的理由是什么。
《合同法》第115条规定了“定金罚则”，即交付定金一方违约的，无权要回定金；收受定金一方违约的，双倍返还定金。依据该规定，我们得知，购房者想要回定金，前提是不违约。所以，购房者与开发商或中介签订的《认购书》内容就很重要了。
依据《担保法》及其解释，《认购书》所约定的定金是一种“订约定金”，其设立是为了担保主合同的签订。一般来说，购房者签订了《认购书》，交付了定金，则“订约定金”依法成立并生效。这样，购房者及开发商都要受到合同及法律约束，必须要在合同所约定的时间地点签订正规购房合同。
然而，购房者由于种种原因，在交付定金后不久经常产生想解除合同要回定金的想法。那么问题来了，哪些情况下，购房者有权要回定金？
1.     购房合同不是住建部指定范本合同的，
2.     购房合同内容与《认购书》约定不一致的，
3.     开发商在《认购书》或其他文件中的承诺在购房合同中没有体现的，
4.     开发商没有及时通知购房者签订购房合同的，
5.     开发商与购房者对于不能签订购房合同都没有过错的，
6.     开发商与购房者就购房合同（尤其是补充协议）的条款不能达成一致的。
笔者认为，在上述五种情况下，购房者有权解除合同要回定金。
有很多购房者想要回定金的理由很天真，比如一时冲动交了定金，一时资金
周转不灵，这是不可能得到法律支持的。
笔者在此建议，购房者签订《认购书》、交付购房定金一定要谨慎。对于开
发商的承诺，一定要求写进协议中或保留录音录像等证据，这样将来起诉才有胜诉可能。当然，在签订《购房合同》及其补充协议时就更要谨慎了。尤其是补充协议，那可是开发商绞尽脑汁拟定的格式合同，里面条款往往对开发商有利而对购房者权利却有诸多限制。有条件的，最好由律师陪同签订合同，毕竟买房子是大额投资，大意不得。

作者：宋福文 2015/12/29

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