违反一户一宅原则是否影响合同效力

再审申请人王×1因与被申请人王×2、王×3农村房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2013)一中民终字第9422号民事判 决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2015年1月19日作出(2014)高民申字第2314号民事裁定指令本院再审本案。本院依法 另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王×1、被申请人王×2及其委托代理人、被申请人王×3的委托代理人戴×1到庭参加了诉讼。本案现已审理终 结。
王×2一审诉称：1984年5月，我父亲王×4为我和哥哥王×3分家时将位于北京市 大兴区4号院(以下简称：4号院)的房屋宅院分给了我所有。20世纪90年代中期我搬到北京市大兴区镇里居住，之后我将分给我的4号院房屋宅院交给哥哥王 ×3为我看管。2008年我回村准备修缮房屋时得知哥哥王×3于2002年11月29日就将我的4号院房屋宅院以20000元的价格卖给了王×1。我的房 屋宅院是在农村，农村宅基地属于农村集体所有，且实行一户一宅政策，禁止非法转让。王×1从我哥哥王×3手中购买我的4号院时，他在村已有其他房屋院落， 又违法购买了我的宅基地院落，所以王×3与王×1就4号院的房屋买卖违反了法律规定应是无效的。为维护我的合法权益，故起诉要求法院判决确认王×1与王 ×3于2002年11月29日就买卖4号院房屋的买卖行为无效，诉讼费用由王×1、王×3承担。
王 ×1辩称：2002年村委会批给我一块宅基地位于4号院西侧，因所批宅基地面积太小，所以我才于2002年11月29日通过中间人见证，我与王×3签订协 议从王×3手中购买4号院房屋的。此买卖也是经过了村委会同意的。我买房时4号院有7间北房，之后我对房屋进行了装修，并建设围墙、东厢房。我与王×3就 4号院的房屋买卖是有效的，现王×2要求确认我和王×3之间就4号院的房屋买卖行为无效没有法律依据，故请求法院驳回王×2的诉讼请求。
王 ×3辩称：4号院房屋宅院的确归王×2所有的，我只是代他看管。2002年11月29日我是和王×1商定我将4号院内棚子及前面对应的院落以20000元 价格卖给王×1，我当时只收了王×120000元并打了收条，但并没有订立书面协议。我认为我和王×1就4号院房屋的买卖确实是无效的，但我不同意承担诉 讼费。
北京市大兴区人民法院经审理查明：王×2系王×3之弟。1984年5月王×3、王 ×2的父亲王×4为兄弟二人分家，分家时4号院(东邻潘×1、西邻王×1、南邻韩×1、北邻街道)有北房7间分给了王×2所有。20世纪90年代中期王 ×2从村搬走到他处生活，王×2将分得的4号院房屋交由其兄王×3看管。2002年11月29日，王×3与王×1经协商约定王×3将其代管的4号院的北房 7间及棚子以20000元价格卖给王×1，约定后王×1将购房款20000元给付王×3，王×3收到此款后为王×1出具了收款收条，并将4号院交付王 ×1，王×3与王×1均已履行合同。另查，王×1系北京市大兴区镇村集体经济组织成员，2002年11月29日从王×3处购买4号院的房屋时王×1在村另 有其他宅基地院落。王×1从王×3处购买4号院房屋后，至今未办理相关宅基地的审批手续。本案在审理中王×1就其辩称购买4号院时签订了购房文书的主张， 提交了购房文书复写件，根据王×3的申请，法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对王×1提交的购房文书复写件卖方签字处的“王×3”是否为王×3本人所写 进行鉴定。法大法庭科学技术鉴定研究所出具司法鉴定意见书，经鉴定根据现有材料，暂无法确定检材卖方处的“王×3”签名与样本中的“王×3”签名是否为同一人书写。
上述事实，有分家协议、收条、鉴定文书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
北京市大兴区人民法院一审认为：当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。按照我国土地管理法的 规定，农村宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的农民身份相联系，禁止非法转让。农村村民实行一户一宅，农村 村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准取得。在房地一体的情况下，农村房屋的买卖将导致宅基地使用权的非法转让，亦将损害农村集体经 济组织的权益。本案中，王×1与王×3协商约定王×3将其看管的4号院房屋卖给王×1，因王×1购买此房屋时，其在本村另有宅基地、房屋，故双方此农村房 屋买卖违反了农村村民一户一宅原则，且未按照土地管理法的有关规定办理宅基地审批手续，此买卖导致了农村宅基地的非法转让，因此应属无效。故对王×2要求 确认王×1与王×3就4号院房屋买卖行为无效的诉讼请求，法院应予支持。关于王×1辩称买卖行为合法的主张，因缺乏法律依据，法院不予采信。关于王×3辩 称没有将4号院房屋卖与王×1的辩称主张与事实不符，法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：被告王×1与被告王×3于二〇〇二年十一月二十九日就买卖位于北京市大兴区四号院房屋买卖行为无效。
王 ×1不服一审法院判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销北京市大兴区人民法院(2012)大民初字第12号民事判决，驳回被上诉人王×2的诉讼请 求;2、一审鉴定费及一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审法院认定事实不清。二、原审法院适用法律错误。王×2答辩称：同意一审法院认定的 事实和判决，不认可上诉人的上诉请求。王×3答辩称：同意一审法院的判决，但一审法院认定的部分事实不清，不认可上诉人的上诉请求。
本 院经审理查明：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。在本院审理期间，王×2、王×3均未向本院提交新的证据。王×1向本院提交大兴区镇村村民委员会证 明及大兴区镇农建科证明各一份，作为新证据，用以证明4号院房屋归其所有的事实。王×2、王×3均不认可上述二份证明作为新证据使用，且对其中大兴区镇农 建科证明的真实性亦不予认可。
本院二审认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或 者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则将承担举证不能的后果。当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性 规定，不得损害社会公共利益。我国土地管理法明确规定，农村宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的农民身份相 联系，禁止非法转让。农村村民实行一户一宅，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，需由县级人民政府批准取得。王×1与王×3协商约定王×3将4号 院房屋卖给王×1，而由于房地一体的特性，农村房屋的买卖将导致宅基地使用权的非法转让，亦将损害同一农村集体经济组织成员的权益;因王×1购买此房屋 时，其在本村另有宅基地、房屋，故双方此农村房屋买卖明显违反了农村村民一户一宅原则，且未按照土地管理法的有关规定办理宅基地相应审批手续，此买卖行为 导致了农村宅基地的非法转让，应属无效。王×1上诉中主张“一户一宅原则”仅适用于农民原始取得宅基地使用权，双方买卖行为应为合法，于法无据，本院不予 采信。故一审法院对王×2要求确认王×1与王×3就4号院房屋买卖行为无效的诉讼请求予以支持，本院予以认可。王×1的上诉请求及理由，其未能提供充分证 据予以证明，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。判决如下：驳回上诉，维持原判。
王 ×1申请再审称：一、一户一宅属于管理性强制规定，违反其不会导致房屋买卖合同无效;二、一户一宅原则仅适用于原始取得宅基地使用权的情形，本案不适用一 户一宅原则;三、当事人未按照土地管理法的有关规定办理宅基地审批手续，不影响房屋买卖的效力;四、被申请人已不再是原集体经济组织成员，肯定房屋买卖合 同的效力为保障所有权人处分私有财产的权利以及促进物的使用效用之需;五、一、二审法院没有本着尊重历史，照顾现实，注重判决的法律效果和社会效果，综合 权衡买卖双方的利益的原则，作出公平公正的判决。六、王×2已将涉案房屋卖给王×3。请求：撤销原判，依法改判驳回被申请人王×2的诉讼请求。
被 申请人王×2辩称：一、一户一宅属于强制性规定，违反该规定必然导致王×1与王×3之间就本案房屋的买卖行为无效。二、本案是农村房屋买卖，涉及农村宅基 地，应办理宅基地审批手续。双方并未办理宅基地相关审批手续，该行为导致农村宅基地非法转让，是无效的。三、本案涉案房屋是被申请人王×2分家所得，与王 ×2户口性质无关。该取得符合法律规定。四、再审申请人以办理了相关户口登记为由认为买卖行为有效，但该行为并不能证明其对涉案房屋享有所有权，也不能证 明其与王×3之间买卖行为有效。且其办理户口登记，被申请人并不知晓，是其私自办理。五、再审申请人没有证据证明王×2将房屋出卖给王×3，王×3无权处 分王×2的财产。
被申请人王×3辩称：王×3与王×1买卖的是王×3与王×2之父王×4所有的西边两间房屋。王×3无权处分王×2的财产，王×3未见过购房协议亦未在购房协议上签字。
本院再审确认原审查明的事实及认定的证据。另查明：本案原审判决生效后，王×2将王×1另诉至北京市大兴区人民法院要求王×1返还诉争房屋，该案目前已中止。
以上事实有北京市大兴区人民法院(2013)大民初字第10613号民事裁定书及当事人庭审陈述在案佐证。
本院再审认为，王×3与王×1就4号院房屋的买卖行为系双方的真实意思表示，二人在买卖房屋时系同一集体经济组织的成员，房屋买卖行为未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
关 于违反一户一宅原则是否影响房屋买卖合同效力的问题。本院认为，依据土地管理的相关法规，一户一宅是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅 基地上的房屋后无权再次申请宅基地。一户一宅是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，故是否违反一户一宅原则不影响房屋 买卖合同的效力。
关于未办理宅基地审批手续是否影响合同效力的问题。本院认为，相关法律法规并未规定农村房屋买卖合同需办理宅基地审批手续后才生效，故是否办理宅基地审批手续不影响房屋买卖合同的效力。
关于王×3是否有权处分房屋及是否影响合同效力的问题。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不应支持。本案中，王×3处分王×2所有之房屋虽系无权处分，但并不影响房屋买卖合同的效力。
综上，原审以诉争房屋买卖行为违反一户一宅原则及未办理宅基地审批手续为由认定房屋买卖行为无效不当，本院再审予以纠正。王×1的再审申请理由具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、撤销本院(2013)一中民终字第 9422号民事判决及北京市大兴区人民法院(2012)大民初字第12号民事判决;二、驳回王×2的诉讼请求。本判决为终审判决。