一房租两人谁的租赁合同有效

[案情简介]
    2000年8月26日，原告刘甲与被告江苏省赣榆县城头镇某村委会签订房屋租赁合同，由被告将座落在村东西大街路北，酒厂南边原修理门市集体房屋三间出租给原告，从2000年10月1日起至2010年10月1日止，每年租金800元，每年10月1日交纳，如一方违约，应偿付对方违约金2000元等其它相应的约束条款。合同签订后，因刘乙正在使用被告出租的房屋，当时合同没能即时履行，被告答应待刘乙搬出后履行合同，原告再交纳租金。2002年8月1日被告在没有通知原告是否解除已签订合同情况下与案外人许某签订了同一标的的房屋租赁合同，许某于合同签订当日向村委会交纳了当年房租800元。2002年9月16日，刘乙腾出房屋后，村委会将该房屋交付给许某使用至今。原告租房不成诉至法院，请求法院依法判令合同有效，继续履行合同。庭审中被告则辩称，因原告自与村委会签订房屋租赁合同后一直没有交纳租金，故应视为双方已自行解除合同。村委会与村民许某重新签订租赁合同有效，应当驳回原告的诉讼请求。

    [案件审判]

    法院审理认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同约定内容明确，因房屋没有让出，原告与被告当时的法定代表人约定待房屋让出后，即开始履行合同，此行为应视为原、被告双方就签订的房屋租赁合同的变更补充。被告方在未通知原告原合同解除情况下于2002年8月1日将该房屋另租给他人，并在原占用人刘乙搬出后，拒绝与原告履行合同，造成合同违约，被告具有过错责任。对原告要求被告继续履行合同的诉讼请求应予支持。遂依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决自判决生效之日起三日内被告村委会将原告刘甲租赁的房屋交付给原告刘甲使用。双方按合同约定履行义务。宣判后，被告不服上诉至连云港市中级法院。

    二审法院审理认为，上诉人村委会与被上诉人刘甲及村委会与案外人许某之间签订的房屋租赁合同均为有效合同，但村委会作为出租人只能就其中一个合同履行。村委会已将租赁物交付了许某并收取了当年租金800元，双方已实际履行了后一合同。致刘甲与村委会签订的合同无法履行，对此，村委会具有过错，应向刘甲承担违约责任。刘甲只能请求村委会承担违约责任。对其要求村委会与其继续履行合同的诉讼请求，本院无法支持。鉴于刘甲在本案中只坚持要求村委会与其继续履行合同，不主张村委会承担违约责任。本案不予处理。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，作出了撤销江苏省赣榆县人民法院（2002）赣民初字第1964号民事判决书及驳回刘甲要求村委会与其履行租赁合同的诉讼请求的判决。

    [案件评析] 

    本案审理中存在不同认识的问题是：原、被告所签房屋租赁合同是否已自行解除？被告是否有权与许某签定房屋租赁合同，所签合同是否为有效合同？原告的诉讼请求是否应当支持？

    通过审理查明的事实，笔者认为根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、九十六条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案原告与被告签订的房屋租赁合同约定了明确的租赁标的、租期、租金及违约责任，是双方当事人真实意思表示。后因该租赁房屋的原承租人刘乙正在使用，房屋没有让出，被告未向刘甲交付房屋，其当时的法定代表人约定待房屋让出后，即开始履行合同，故也未向刘甲收取租金。此行为应视为原、被告双方就签订的房屋租赁合同的进行了有效的变更补充。在2002年9月16日原占用人刘乙搬出后，原、被告双方应当按租赁合同继续履行，即被告向原告交付房屋，原告向被告交纳租金。被告以原告自与其村上届领导班子签订房屋租赁合同后一直没有交纳租金，因此应视为双方已自行解除合同。被告的辩解观点没有法律依据，即便原被告在合同中约定了不交纳租金一方可以解除合同，但本案在签定合同时因房屋没能及时交付，存在一定的特殊性，被告可以在认为履行合同条件成就时，限期由原告方交纳租金，如不交被告方可以解除合同。如果原告方在限期内不交款，被告方可以解除合同，并书面或口头通知原告即可。本案被告没有给予原告一定的期限，也未通知原告合同已解除，仅以原告未交租金而视合同自行解除是错误的，是违反法律规定的。故原被告所签合同是真实有效的，双方应在合同履行条件成就时继续履行。

    被告村委会作为出租标的物的所有权人,有权按照租赁合同出租标的物，2000年8月26日所签的租赁合同是合法有效的，原告依据此合同已取得该标的物的使用权,因租赁房屋的原承租人刘乙正在使用，房屋没有让出，故原告未能按合同及时取得使用权，但其依据合同享有了他物权。被告在未对该合同是否履行、是否中止、是否解除作出定论情况下，无权就同一标的物另签租赁合同，其行为违反一物上设定两个不同使用权的规定，侵害了原告的他物权，其与许某所签合同应属无效合同，不应受到法律保护。

    本案原告在得知原占用人刘乙搬出后，村委将房屋交由许某使用并早已签定合同后，即提出异议。作为他物权人的原告根据其对出租标的物的合法占有权要求村委按原有效房屋租赁合同履行是有法律依据的，原告的主张应当得到支持。本案许某在原告向村委主张履行原租赁合同时，应当待村委就相关问题处理后再进行装修等事务，其租赁房屋的使用权不符合善意取得，由此造成的损失应向村委会主张。     

    综上，被告在未对原租赁合同作出明确的解除或中止情况下而与案外人许某另签租赁合同，违反有关法律规定，所签合同应属无效合同，二审法院认定两个合同均为有效合同欠妥。因原合同合法有效，原告因合法占有权而提起的排斥所有权人和第三人对占有物的侵害，主张继续履行合同并无不妥。

（作者单位：江苏省赣榆县人民法院）


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