北京知名律师靳双权解读一起房屋纠纷案件

发布日期：2016-04-18 作者：靳双权律师

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为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
（一）案件事实
1、原告（反诉被告）杨凯诉称，2009年原告将丰台区某诉争房屋以140万卖与被告，被告先行支付100万，约定过户后再行支付40万，2014年房屋过户，被告没有支付剩余40万房款。现请求判令被告向原告支付购房款40万元，并要求被告向原告支付逾期付款违约金66万元，本案诉讼费用由被告承担。
2、被告（反诉原告）李霞答辩并反诉称，双方签订房屋买卖合同约定，违约方需缴纳总房款0.5%的违约金，同时规定，出卖人应当积极协助办理房产证。由于房价上涨，原告拒绝配合过户，要求增加房款，经法院强制执行，才予以过户。房屋尾款被告不应支付，应折抵逾期过户违约金，且原告要求的违约金过高，要求调整。2010年1月12日至2014年1月21日，按合同约定，原告应按每日房价款的0.5%支付违约金，总计1022万元，故向原告提起反诉，要求原告支付违约金60万元。
3、原告（反诉被告）杨凯针对反诉辩称，未办理过户原因是被告拒绝配合办理过户，被告反诉请求已超过诉讼时效，被告所称抵消亦未告知原告，不能成立。
4、法院经审理查明，《房屋买卖合同》同时约定，该房屋取得房产证之日起60日内，双方共同办理过户，任一方违约，每日支付总房款0.5%的违约金；买受人未依约付款，每日支付未付款0.5%的违约金。
杨凯提供其持有的《房屋买卖合同》中，“该房屋取得房产证之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续”的空白处未填写“60”字样。
房屋过户经过：
2009年，杨凯取得房产证，却未配合过户，2011年，李霞起诉要求过户，杨凯反诉要求解除合同。2011年浙江省义乌市人民法院在一民间借贷案中查封了诉争房屋。法院认为，诉争房屋已经被查封，未支持李霞的过户请求，也未支持杨凯解除合同的请求。二人均上诉，二审过程中，法院确认，双方签订的房屋买卖合同有效，未过户原因是因为杨凯方多次要求加价未果，杨凯方构成违约；同时查明，李霞不具有在京购房资格，但是二审法院认为，交易行为发生在2009年，限购政策与2011年出台，李霞支付了大部分房款并实际占有使用了房屋，买卖合同不应受到之后出台的限购政策的限制，故李霞岁不具备购房资格，但是不影响房屋过户。因此，二审法院改判杨凯协助过户。
李霞在房屋过户后，并未支付剩余40万房款，杨凯提起本案诉讼。李霞提起反诉。
（二）法院观点
李霞未按合同约定支付剩余房款的行为系违约行为。故对杨凯要求李霞支付剩余房款40万元的诉讼请求应予准许。逾期付款违约金过高，酌情予以调整。李霞向杨凯主张的逾期办证违约金属于按日计付的继续性违约金，应以每个个别债权单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年，另因双方约定违约金过高，本院酌情予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，
（三）判决结果
1、被告李霞于判决生效后七日内给付原告杨凯剩余购房款四十万元。
2、被告李霞自二〇一四年一月二十一日起以购房款四十万元为基数按日万分之三的标准向原告杨凯支付违约金，至四十万元付清止。
3、原告杨凯自二〇一三年二月四日起至二〇一四年一月二十一日止以购房款一百四十万元为基数按日万分之三的标准向被告李霞支付违约金，判决生效后七日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
（四）安居房地产网靳双权律师点评：
《中华人民共和共合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
违约行为从不同角度可做多种分类。
1．根本违约和非根本违约。按照违约行为是否完全违背缔约目的，可分为根本违约和非根本违约。完全违背缔约目的的，为根本违约。部分违背缔约目的的，为非根本违约。同样一个违约行为，可能导致根本违约，也可能是非根本违约。
2．合同的不履行和不适当履行。按照合同是否履行与履行状况，违约行为可分为合同的不履行和不适当履行。合同的不履行，指当事人不履行合同义务。合同的不履行包括拒不履行和履行不能，拒不履行指当事人能够履行合同却无正当理由而故意不履行，履行不能指因不可归责于债务人的事由致使合同的履行在事实上已经不可能。合同的不适当履行，又称不完全给付，指当事人履行合同义务不符合约定的条件。不适当履行又分为一般瑕疵履行和加害履行，一般瑕疵履行又含迟延履行。
3．一般瑕疵履行和加害履行。按照违约行为是否造成侵权损害，可分为一般瑕疵履行和加害履行。当事人履行合同有一般瑕疵的，为一般瑕疵履行。一般瑕疵履行有数量不足、质量不符、履行方法不当、履行地点不当、履行迟延等多种表现形式。当事人履行合同除有一般瑕疵外，还造成对方当事人的其他财产、人身损害的，为加害履行。加害履行的特征是违约与侵权行为竞合，例如，债务人给付的机电产品存在漏电缺陷，导致债权人中电死亡，即为加害履行。加害履行也是一种瑕疵履行，故将与其对应的其它瑕疵履行称为一般瑕疵履行。
4．债务人履行迟延和债权人受领迟延。按照迟延履行的主体，可分为债务人履行迟延履行和债权人受领迟延。债务人超逾履行期履行的，为债务人履行迟延。债权人超逾履行期受领的，为债权人受领迟延。
本案中，原被告的签订的房屋买卖合同是二者真实的意思表示，同时并不存在合同无效事由，因为合同合法有效，因此双方均应当履行自己的义务。原告未依约办理过户手续，被告未依约支付剩余剩余房款，二者均存在违约行为，所以二者均承担一定的违约金是合理的。违约金的计算方式法院经行了合法的调整。靳律师认为于法有据的，法院的判决正确。
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