房产中介费的若干

   近期随着上海楼市的火爆，房产纠纷也居高不下。来自上海法院统计，近年来，购房者购买二手房引发的纠纷也在不断增加。在典型案例中，涉及二手房中介费的占有较多比例。大多数二手房交易是通过中介来进行的，但如果跟中介方因为中介费用问题而发生纠纷，应该如何处理？为解决购房者的这些疑问，作为沪上从事房产纠纷多年的资深房产律师现针对购房者所困扰的问题答疑解惑。
夏烨律师，上海市资深房产律师，上海律师协会业务委员会委员，是沪上少数具有全国房地产经纪人资格的房产律师，执业十余年间处理了大量的房产纠纷案件，涉及商品房买卖、二手房买卖、房屋质量以及房产居间服务等纠纷，具有丰富的办案经验。

问1：二手房中介费的金额一般是多少？国家对此是否有硬性规定？
夏律师：二手房中介费是二手房买卖双方通过房产中介进行二手房交易时支付给中介方的服务费，适用《合同法》中第二十三章“居间合同”的相关条款。在上海二手房中介费一般为二手房成交价格的2%，二手房出售方（上家）与二手房购买方（下家）各承担1%，但是随着房价的上涨，往往买卖双方会在居间协议中约定全部中介费由购买方（下家）承担。中介服务费目前没有统一规定，一般按照行业内的习惯收取。

问2：二手房中介费应该什么时候支付？
夏律师：根据《合同法》规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”在现实中二手房买卖双方往往会遇到中介方在其居间协议中以格式条款规定，一旦双方签订所谓房产买卖合同或房产买卖协议当日，就必须向中介方全额支付中介费，对此我认为这时候全额支付是不妥当的，在二手房买卖时中介方提供的居间服务，不仅涉及涉及陪同看房、合同的签订，还包括协助购房者申请贷款、陪同审税以及办理过户交易，只有在整个二手房交易全部完成后，中介方才有权利获得全部中介费。但考虑到房产买卖合同的签订是整个交易过程的重要步骤，且中介方确实已实际付出了劳动，故而可以在合同签订后向中介方支付一半的中介费，其后另一半中介费可在房产交易过户送件当日支付。

问3：如果仅是买卖双方签订了居间协议，并支付了定金，如果交易不成是否要支付中介费。
夏律师：买卖双方未签订书面二手房买卖合同或买卖协议之前，中介方是不得收取任何中介费的，如果在这个阶段买卖双方不愿继续交易的，根据《合同法》“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，买卖双方仅需要支付必要的劳务费即可。

问4：中介方提供的房产买卖合同或买卖协议与房产交易中心的合同文本有区别吗？买卖双方没有正式签订房产交易中心的合同，仅是签订了中介方提供的合同协议，是不是
夏律师：房产交易中心的合同文本是为了办理产权变更时规定的格式文本，但并不意味着买卖双方之前签订的房产买卖合同或买卖协议不具备法律效力，相反如果该合同或协议中显示买卖双方已就二手房买卖的具体条款达成了一致，即便未签订正式文本也是可以认定买卖合同成立的。因此，在实践中，往往中介方会迫不及待的要求买卖双方签订其所提供的房产买卖合同或协议，因为一旦合同或协议签订，即便最后买卖双方解除合同，中介方还是可以主张要求支付中介费的。我个人建议，在签此类合同和协议之前，要充分考虑到自己的履约能力及所面临的风险，不要头脑一热便轻易落笔。
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