房地产专业律师靳双权解析一件分家析产案件

 
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案件介绍：
毛商和肖云社婚后育有毛易成、毛胜东和毛多栆三个子女，两人婚后取得了203号号院的房屋的产权，其中包括甲、乙、丙号房屋。1959年肖云社去世，1963年毛商和郭晓结婚，婚后两人生有一女毛武。后毛武和周贞结婚，1990年生育一女周晨。1992年毛商和郭晓在东城区办理了遗嘱公证，该遗嘱中载明如果两人死亡，将203号号院内的甲、乙、丙号房屋遗留给毛武所有。此后1996年毛商去世，2008年郭晓去世，2009年毛武去世。
2010年法院受理周贞、周晨与毛易成、毛多栆、毛胜东继承纠纷案件，并在2012年1月做出判决确认甲、乙、丙房屋归周贞、周晨、毛易成、毛多栆、毛胜东共有，其中周贞、周晨共占有5/8份额，毛易成、毛多栆、毛胜东各占有1/3的份额。该案件二审法院维持原判。
后周贞、周晨以分家析产作为案由将毛多栆、毛胜东、毛易成起诉至法院，要求确认甲、乙、丙号房屋归周晨所有，周贞愿意将其份额赠与给周晨，周晨支付毛易成、毛多栆、毛胜东房屋折价款。
 
庭审过程：
庭审中，法院查明周贞现在在东城区居住，周晨因甲、乙、丙号房屋出租而在该房屋旁边自建房内居住，毛易成现在203号号院内的23号房屋居住，毛胜东在通州居住，毛多栆在朝阳区居住。
一审期间，毛易成、毛多栆、毛胜东主张部分房屋曾经翻建，因此周贞、周晨委托北京市东城区房管局对房屋进行了测绘，得出结论：现房屋和1985年5月17日房产登记面积、房间数均相等。同时法院也委托北京某房产评估事务所有限公司对涉诉房屋进行了聘雇，评估结果是房屋总价292万，其中甲号房屋70万，乙号房屋52万，丙号房屋169万。
庭审中，法院确认双方争议的焦点在于：第一，毛多栆、毛胜东、毛易成认为甲、乙号房屋曾经翻建，屋顶材质已经和原来不同，周贞、周晨自己委托的测绘应视为无效，因此不应析产。周贞、周晨提交了东城区房管局出具的测绘报告，主张现在房屋和1985年5月17日房屋登记的面积、数量等相吻合；第二、周贞、周晨主张依据报告分家析产，毛易成等人认为评估房不具备相应资质，且评估价格低于市场价值，因此对评估结果不予认可。
 
审判结果：
一审法院经审理后判决：
一、203号号院内的甲号房屋和乙号房屋归毛多栆、毛胜东平均共有，丙号房屋归周晨所有。
二、自判决生效后三十日内，毛多栆、毛胜东各给付周晨房屋折价款7.1万元，毛多栆、毛胜东各给付毛易成房屋折价款18.2万元。
 
一审判决后，毛易成不服一审判决上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
 
房地产专业律师靳双权案件评析：
房地产专业律师靳双权认为，毛易成、毛多栆、毛胜东主张甲、乙号房屋曾经翻建，房顶材质和原来不同，因此不同意析产。依照法院审理查明的情况，周贞、周晨委托的测绘机构系北京东城区房管局，下属的测绘单位，具有相应的专业测绘自制，且测绘结果显示目前房屋和原产权登记的面积、房屋数量等均相符合；北京某房产评估事务所有限公司也属于专业评估机构且具备合法资质，因此测绘结果和评估结论法院确认有效，应当依次进行分家析产。
在本案件庭审中，周晨、毛多栆、毛胜东均要求诉争全部房屋归自己同时给付其他人折价款，法院不应予以支持。所有涉案房屋也应当本着有利于发挥房屋使用效益和继承人的实际需要，兼顾继承人的利益原则进行处理。因此法院在结合诉争房屋坐落方位、开门通行等方面进行考虑，兼顾没人继承遗产的愿望和实际居住等情况进行分割，各方获得析产房屋后不足或者超出面积部分采取折价补偿。周贞表示将自己享有的份额赠予周晨，法院准许，可以在本案件中一并处理。毛多栆、毛胜东也表示原意分家后共同享有两人房产份额，因此法院在综合当事人意愿并结合客观事实的基础上，依照法律规定做出的判决是正确的。
综上所述，法院的判决是正确的。