卖家一房二卖 法院：被告构成根本性违约应承担责任

眼见房价疯涨，卖家刚签完居间合同就后悔了，一边找各种借口拖延网签，还找来中介充当其女婿抬价，另一边又委托中介另寻买家并签订了买卖合同。为此，落空的前买家识破谎言后将卖家告上了法庭。日前，浦东新区法院开庭审理了这起房屋买卖合同纠纷案并作出一审判决，被告返还原告定金10万元，并支付违约金29万余元。


【案情回放】
2015年底，上海的缪阿姨委托一家房产中介帮忙挂牌出售浦东康桥镇的一套房屋。很快，缪阿姨的房子就被张女士看中，双方在中介的促成下签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，房屋售价146万元，张女士先行支付了缪阿姨定金10万元。但是，缪阿姨提出，因房子是登记在其已故丈夫的名下，必须等公证手续齐备拿到新产证才能与张女士签订《上海市房地产买卖合同》。对此，张女士也没有异议，同意40天之后再正式网签。
然而，就在等待公证的时间里，上海的房价突飞猛进，缪阿姨楼下邻居的房子一下子涨到了175万元，这对缪阿姨刺激不小，遂找来另一中介小陈商量对策。小陈一边跟缪阿姨串通好以家庭矛盾为幌子拖延签约，另一边偷偷地帮缪阿姨另寻出价更高的买家，缪阿姨则答应事成之后借4000元给小陈。
同时，买家张女士也担心房东因房价上涨而违约，一听到公证书办出来之后立即找到缪阿姨，要求尽快签约。
“女儿觉得我把房子卖便宜了，骗了她，在跟我闹矛盾，公证书是她交的钱，现在她把公证书拿去了，我办不出新产证。”缪阿姨装作很无奈的样子。为了让张女士相信，缪阿姨还让小陈充当其女婿，与张女士交涉，并提出最低售价180万元的要求。
张女士觉得要价太高，断然拒绝。不久，小陈帮缪阿姨找来新买家，以比张女士高出27万元的价格，也就是173万元的售价进行了网签。
待缪阿姨拿到首付款后，小陈接着冒充其女婿，向张女士提出愿意双倍返还定金。至此，张女士也识破了他们的谎言，自然不肯，遂将卖家缪阿姨诉至浦东新区法院，要求其双倍返还定金20万元，并支付违约金292000元。
庭审期间，原告还找来小陈作证。原来，缪阿姨当时对小陈出借4000元的承诺事后并未兑现，小陈一怒之下又“变脸”来替原告作证。
【以案说法】
问：被告缪阿姨一房二卖，对原告造成了一定的损失，应承担怎样的民事合同责任呢？
答：原、被告之间签订的合同系双方真实意识表示，内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行；被告将系争房屋以高于原、被告合同价27万元的价格另售他人，其行为表明不再履行合同主要义务，被告构成根本性违约。同时，本案中定金罚则和违约金条款不能同时适用，审理中经主审法官释明，原告表示主张违约金，返还定金本金，所以法院一审判决被告返还原告定金10万元，并支付违约金29万余元。
【法辞典】
《中华人民共和国合同法》
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
案例撰写：浦东新区法院 黄丹
来源：上海法院网