如何认定二手房买卖合同显失公平

发布日期：2016-09-28 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起二手房买卖可能显失公平案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
韩秦、张莹（已于2009年1月19日死亡）系夫妻，二人共育有子女四人，分别为长女韩欣（已于2008年11月18日死亡，有子女刘洪、刘凯）、长子韩强、次子韩陆、次女韩晶。
2013年9月24日，韩秦、韩晶、韩强、刘洪、刘凯作为原告，将韩陆诉至法院，请求法院依法分割北京市海淀区501室房屋中各自的物权份额。在案件审理过程中，经法院主持调解，原被告自愿达成协议。
陈媛之父陈瑞事先与索霞（韩陆之妻、韩秦之儿媳）相识，从索霞处得知上述情况，遂表示可以考虑购买501号房屋。经双方协商一致，并经法院同意，陈瑞于2014年4月1日将定金10万元通过银行转帐的方式，转入法院账户内。同日，韩晶代韩秦向陈媛出具收条。
2014年4月9日，韩秦及其代表韩晶与陈媛及其代表陈瑞自行签订了《二手房买卖合同》，主要内容为：出卖人韩秦（甲方），买受人陈媛（乙方），乙方购买甲方501号房屋。上述房产的交易价格200万元。乙方应于2014年4月1日向甲方交付定金10万元。乙方应于甲方拿到房产证，并在办理过户之前把剩余房款190万元，全部打入经双方自愿协商指定的法院账户。《合同》签订后，韩秦又认为双方约定的交易价格200万元明显低于正常的市场价格，提出修改房屋售价的要求，双方经协商，无法达成一致意见。2014年5月5日，韩秦向法院提起诉讼，要求撤销上述《合同》。陈媛及其委托代理人陈瑞对此不予认可，并于2014年5月6日，在未与韩秦协商一致，也未经法院同意的情况下，通过陈瑞的账户将190万元转入法院的银行账户，法院发现后，遂将上述190万元按原账户退回。
在本案审理过程中，韩秦主张501号房屋买卖价格严重低于当地平均交易价格，显失公平，其在签约时有重大误解，请求撤销其与陈媛、陈瑞签署的《合同》；并向法院提交了网络截图1份证明房屋价格严重显失公平，又提交了2013年11月21日，赵明、赵忠、王秀菊与陈瑞签订的《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容为：出卖人赵明，共有权人赵忠、王秀菊，买受人陈瑞，出卖人以240万元价格出售涉案房屋。陈瑞对韩秦的主张不予认可，对上述网络截图的真实性和效力均不予认可；对《存量合同》的真实性及其内容，表示认可，但称其购买甲501号房的价格给高了，不能以此证明双方约定的501号房屋的价格过低。
另查，经法院释明，双方当事人均表示不申请对501号房屋的市场价格进行评估，并请求法院以现有证据作为评判依据。
再查，韩秦陈述501号房屋已于2014年7月售予案外人，该合同已履行完毕，并已办理了房屋产权过户手续。

二、庭审过程
一审法院经过审理后认为原被告双方之间关于涉案房屋价值相差巨大，但法院进行释明后依然不进行评估，但是韩秦及其亲属在出售涉案房屋的过程中对房屋估计严重不足，支持了韩秦的诉讼请求。
法院判决后，被告不服，上诉至二审，二审法院经过审理后，重新做出了审判。

三、法院判决
一审判决：
撤销韩秦及其代表韩晶与陈媛、陈瑞签订《二手房买卖合同》。
二审判决：
1、撤销一审判决；
2、驳回韩秦的诉讼请求。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。
本案争议焦点系涉案的《二手房买卖合同》是否属于可撤销的合同，结合现有证据及本案基本事实：
首先，双方是否因重大误解而订立合同。法律规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。重大误解必须符合一定条件方能构成。具体到本案，韩秦与陈媛签订《二手房买卖合同》时，对于合同的内容约定具体明确，且陈媛已支付了10万元定金，当事人已如约开始履行上述合同。韩秦对合同的性质、对方当事人、标的物的品种、质量等均未发生误解，亦不存在错误认识，不属于重大误解。
其次，双方订立的合同是否存在显失公平的情形。法律规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。细言之，主观上，须存在一方利用己方优势或另一方的轻率、无经验等订立了显失公平的合同；客观上，导致双方当事人之间的利益严重失衡。本案中，双方经法院释明后，均不申请对501号房屋的市场价格进行评估。虽然韩秦主张501号房屋的交易价格严重低于市场价格，但是依据调解书中的内容可以认定韩秦及其众亲属对于房屋价值200万元以及如出售该房屋价款可高于或低于200万元一节，均有明确的判断及确认。依据现有证据，亦无法证明陈媛存在利用其优势或韩秦的轻率、无经验等订立合同的情节。
据此，韩秦与陈媛签订的《二手房买卖合同》合法有效，并不存在重大误解或显失公平的法定情形，原审法院对此认定有误，法院予以纠正。

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