房屋买卖合同十大陷阱之卖方户口未迁出的赔偿问题

房屋买卖合同中，卖方未将房屋挂靠的户口迁出，买方直接起诉法院，要求卖方将户口迁出法院可能不受理。
韦喜律师说案：
2011年8月21日，高某、付某购买张某名下房屋一套，并签订书面房屋买卖合同，总房款195万元，同时约定: 出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2011年，张某将房屋过户到高某、付某名下。2014年，高某、付某又将房屋出售给杨某，并办理了过户手续。现张某仍未依约将房屋名下户口迁出，高某、付某遂起诉至法院。（详见张明玥与高婷婷等房屋买卖合同纠纷（2015）三中民终字第15646号二审民事判决书）

问：
1、高某、付某可以要求解除合同吗？

2、如果不能解除合同，能否要求张某支付违约金？


韦喜律师认为：
1、高某、付某不能解除合同。
户籍问题并不会对房屋买卖及房屋产权的转移造成障碍，案涉房屋买卖合同亦可以继续履行，卖方通过签订合同购买系争房屋的目的应能实现。户籍问题并不是不能预见、不能避免并不能客服的客观情况，买方以户籍问题系不可抗力而不能实现合同目的为由要求解除合同，没有法律依据。因此，高某、付某不能解除合同。

2、可以要求卖方张某支付违约金。
张某与高某、付某签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照执行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张某至今未将原有户口迁出应当依照上述约定承担违约责任。

韦喜律师温馨提示：
1、房屋买卖合同中买方仅以卖方未按照合同约定为由，起诉至法院，要求卖方将户口迁出，法院一般不予受理。因为迁移户口属于行政管理事项，不是法院受理范围，也不是法院所能控制的。
2、房屋买卖合同中，卖方未按照合同约定迁出户口，买方可以卖方为由起诉至法院，要求卖方承担违约责任。违约金约定过高的，法院可以案件的实际履行情况、卖方的逾期时间及过错程度、买方的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则对违约金进行调整。
3、房屋买卖合同中，应当注意该房屋下是否有房主亲属等其他人的户口，并对逾期迁出户口的违约责任进行明确约定。

法律规定：
中华人民共和国合同法
　　第一百一十三条　【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
　　经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

　　第一百一十四条　【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。