房产政策变更后，合同是否继续履行

发布日期：2016-11-25 作者：靳双权律师

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房产政策案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
　　一、基本案情
　　2013年5月12年，林菲和宋春丽签订了《存量房买卖合同》，双方在合同中约定，买方宋春丽以305万元的价格购买林菲名下的一套房屋，在合同履行的过程中，买卖双方应当按照国家以及北京市的规定缴纳税费，国家政策未规定的，由买方缴纳。自本合同签订之日起90日内，买卖双方共同向房屋管理部门办理房屋登记手续。双方签约当天宋春丽支付林菲定金10万元，2013年5月13日宋春丽支付林菲定金40万元补齐合同约定的定金。2013年5月30号宋春丽支付林菲房款50万元，剩余首付款78万元于林菲预约还款的当天支付给林菲，用于银行还款解抵押。宋春丽贷款127万元于过户后由银行直接支付给林菲。诉争房屋目前仍由林菲控制使用。现在买卖双方均认可宋春丽已向林菲付清定金及首付款共计178万元。宋春丽并表示127万元贷款已于6月18日批贷，但由于双方至今未办理过户，已超过三个月的放贷期限，批贷已过期。
　　经法院查明，双方在6月4日办理了网签，后来林菲表示房产证丢失。宋春丽便同意配合林菲先撤销网签补办房产证，双方遂于8月14日共同撤销了网签，并约定由林菲补办房产证，双方再补办网签及办理过户。但7月1日出台了新的房产政策，诉争合同如重新办理网签，会导致契税增加、贷款利率优惠减少、需提交资金监管，宋春丽、林菲就增加的税费、贷款利息及需提交的监管资金产生争议，双方未能达成一致意见，至今未办理新的网签，亦未办理过户。此后，宋春丽一直催促林菲办理房产证，但是林菲未作表示。后宋春丽再次要求林菲履行合同未果后，便诉至法院，要求：1.判令继续履行双方于2013年5月12日签订的《存量房买卖合同》，将上述房屋由林菲名下过户至宋春丽名下；2.判令林菲支付宋春丽违约金87000元（以170万元为本金，从2013年8月12日起计算至2013年9月30日止，按日万分之五计算；以178万元为本金，从2013年10月1日起计算至2013年11月19日止，按日万分之五计算）。
　　林菲表示现双方就税费等问题无法达成一致，也超过了诉争合同的履行时间，双方无法协商签订新的合同内容，不具备继续履行的基础，因此主张解除诉争合同，如果判决继续履行，相关税费及费用应依合同约定负担，且宋春丽应支付林菲迟延付款利息（以127万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年8月13日起计算至对方实际给付之日止），坚持解除诉争合同。现林菲已将房产证办理完毕。
　　审理中，宋春丽向法院提交其名下存折一张，表示其具备支付购房尾款的能力。
　　二、法院判决
　　法院审理后认为，宋春丽、林菲签订的《存量房买卖合同》均为双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。宋春丽已向林菲履行支付定金及首付款的义务，林菲应履行其过户义务，林菲认可房产证已重新办理完毕，相关税费及费用依据合同约定负担履行，且宋春丽亦表示如有需要，同意再行提供交纳监管资金，并提交存折证明其继续履约能力，就此，诉争合同具备继续履行基础，应以继续履行为宜，宋春丽第一项诉讼请求于法有据。
　　根据诉争合同，双方应于2013年8月12日前申请办理过户手续，但由于林菲房产证丢失，致双方未能及时办理过户，林菲应对此承担一定的违约责任，但违约金数额过高，就此法院酌定为2万元。
　　法院作出判决：1、宋春丽与林菲签订的《存量房买卖合同》继续履行，林菲于判决生效之日起十日内协助宋春丽办理该房屋的过户手续，相关税费依据上述合同约定负担；2、宋春丽于判决生效之日起十日内给付林菲购房尾款一百二十七万元。3、林菲于判决生效之日起十日内给付宋春丽违约金二万元。
　　三、律师点评
　　著名房产律师靳双权认为，宋春丽和林菲之间于2013年5月12日签订的《存量房买卖合同》，不违背法律规定，应合法有效，双方对继续履行上述协议均无异议。
　　宋春丽已向林菲履行支付定金及首付款的义务，林菲应履行其过户义务。诉争合同具备继续履行基础，应以继续履行为宜。
　　关于林菲主张的违约责任问题，根据双方约定，双方应于2013年8月12日前办理过户手续，因林菲个人原因造成房产证丢失，致使双方约定无法实现，原审法院认定林菲应承担相应的违约责任并酌定违约金额，法院的审理并无不当。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务