律师权威解析房屋确权纠纷

　

一、基本案情

　　1、原告观点：原告杜海洋、杜满洋诉称；争议的平房三间、马棚一间，是第三人杜永洋为全家人购买的，有宅基地使用证为凭。现被告杜喜洋准备将此房据为己有。请求依法确认争议房屋的产权为全家人共有。
2、被告观点：被告杜喜洋辩称：争议房屋是第三人杜永洋买下后准备以原价转让给我的，故在宅基地使用证上写明户主是我。既然原告想争此房产，我可以不要，但须物归原主杜永洋。
第三人杜永洋称：被告杜喜洋所辩属实。因杜喜洋身有残疾，故我买下此房后准备以原价转让给他一人所有，并不包括其他家庭成员。

二、法院审理

一审法院查明：本案当事人系同胞兄妹。他们的父亲于１９７７年去世后，第三人杜永洋即成家另过，只留母亲杨三妮和被告杜喜洋、原告杜海洋和杜满洋以及第三人杜海鱼在一起洋活。１９８４年，杜永洋以７００元价款买下村里的平房三间、马棚一间。１９８６年，杜永洋出面为此房产申领了“宅基地使用证”，证内填明户主是杜喜洋，家庭成员为五口人。该村的宅基地清查登记表上记载，宅基地使用证上所填的五口人，是户主杜喜洋家庭成员杨三妮、杜海洋、杜满洋、杜海鱼。这五口人曾对此房产管理使用过一段时间。１９８７年杨三妮去世。１９９２年４月原告、被告之间因家务发洋纠纷，杜永洋在此时声称争议房产只转让给杜喜洋一人所有，并将他保存的宅基地使用证上所填的“五口”人改为“一口”人。同年７月，杜喜洋以１８００元价款将争议房产出租给邻居卢维柱使用。杜海洋、杜满洋以房产是全家共有财产为由，提起确权诉讼。
第一审宣判后，被告杜喜洋、第三人杜永洋不服，以杜喜洋、杜永洋之间是准备以原价转让房屋，至今房产证仍在杜永洋手中，一审认定所有权已经合法转让与事实不符为由，向中级人民法院提出上诉。
中级人民法院在二审期间查明：上诉人杜永洋仅在１９８６年口头答应过将争议房产以原买价出卖给上诉人杜喜洋，但双方至今未交付房产和价款，也未办理房屋买卖契税及书面合同，房屋产权证明仍在杜永洋手中。一审认定的五口人曾对此房产管理使用过一段时间，是指五口人在无房屋产权证明的情况下在此房中居住过一段时间这一事实。一审认定的杜喜洋将此房以１８００元价出租给邻居使用一节，事实是出租房屋是由杜喜洋联系的，但承租人所交的房屋租金却是由杜永洋收取的，且最后议定房屋出租价是９００元。

三、法院判决：

一审判决：讼争之平房三间、马棚一间属杜喜洋、杜满洋、杜海洋、杜海鱼及其母杨三妮五人共同所有。
二审判决：
一、撤销人民法院（１９９４）平民初字第２３号民事判决。
二、双方所争之平房三间、马棚一间归杜永洋所有。

四、律师点评

律师点评：
本案争议的焦点是：诉争房产的所有权是否已经合法转让。
宅基地使用证是依照《中华人民共和国土地管理法》第三十八条规定，对农村居民建筑住宅使用土地的合法状况予以确认的证件。只有持有宅基地使用证的人，才能在其合法使用的宅基范围内建房，因此，宅基地使用权人应当与房屋所有权人一致。房屋产权证书是确认房屋产权的合法证据，其他证件不能代替房屋产权证书确权的效力。上诉人杜永生以７００元价款购得争议房产，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条的规定，是该房产的合法所有权人，依法享有对该房产占有、使用、收益和处分的权利。被上诉人杜海洋、杜满洋以宅基地使用证上的记载内容要求确认房屋产权的归属，是不妥的。
房屋所有权的转让，分无偿转让（即赠与）和有偿转让（即买卖）。依照最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第１２８条规定：“……赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”一审判决既然认定杜永洋已将房产所有权转让，又没有查明受让人有给付对价的事实，就应当对本案适用赠与房屋的规定。但是，房屋产权证书至今仍在上诉人杜永洋手中，上诉人杜喜洋和被上诉人杜海洋、杜满洋等人虽在此房中居住过，却并不是根据赠与合同占有、使用该房屋。一审判决以宅基地使用证上的记载和杜喜洋等曾在此房中居住过的事实，就认定杜永洋已将房产所有权合法转让，于法不符。杜永洋虽然口头上说过要将此房以原价转让给杜喜洋，但从未交出过产权证书，也未收取过杜喜洋给付的房价，更没有实际将房产交付给杜喜洋使用，却收取了邻居卢维柱交纳的９００元房租。这些事实都说明，争议房屋的产权既没有发生过无偿的转让，也没有发生过有偿的转让，一直控制在产权人杜永洋手中。