如何处理必要性生活房屋抵押执行问题

发布日期：2016-12-21 作者：孙术校律师

核心内容：对虽设定抵押但属被执行人及其抚养的家属生活必需房屋不得执行的理解和具体适用，不独关系银行和购房人，对开发商也影响巨大。严格贯彻不能执行的精神，将使银行惜贷、购房人融资成本大增，从而严重影响有能力的购房需求，进而影响开发商。若采取不使购房人陷于更穷困境地的标准则可以更好地平衡银行与购房人的风险，促进房地产市场的发展，也为开发商所乐见。具体而言，要注意如下问题：
　　1、更穷困规则只适用于抵押房屋本身担保的债权系由于购置抵押物所负下的债务，对于抵押房屋用于担保其他债权或为其他人设定担保的，不予适用;
　　2、生活必需居住房的保护系基于保护民生的公序良俗原则之考量，当事人不能直接通过特约予以排除适用;
　　3、要固定购房人购房前的居住条件证据：即使是投资用房，购买房产后也可能改变为购房人自己的居住用房，因此，银行也应当注意收集购房人的相关居住条件的证据，由三方签章确认，必要时甚至可采取限制购房人出售原住房的措施;
　　4、要固定购房人首付款的证据：特别是开发商要规范经营行为，避免虚增首付款现象的发生，特别要注意防范购房人主动要求抬高房价，取得贷款后再返款给购房人，使风险分配失衡;
　　5、协力办妥房屋抵押登记：对于按揭贷款，其抵押登记需银行、购房人和开发商的共同协力，以有效设定抵押权;作为债权银行特别要注意防止既然是生活必需的房屋，因此设不设定抵押权无所谓的倾向。

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