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北京律师解析确认合同无效案件

发布日期:2016-12-28    作者:房产律师
(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)
 
案件介绍:
一、原告诉称:
韩梦诉称:闫燕是周瑞发的儿媳,周瑞发是我姑父,我父母去世之后周瑞发和我姑姑是我监护人。周瑞发和闫燕在二零零九年九月二十四日签订了存量房屋买卖合同,该合同所涉及房屋为本案诉争房屋。该房屋系我父母生前所有,周瑞发和闫燕恶意损害第三人利益,对上述房产进行交易。经已经生效的北京市二中院民事审判决确认周瑞发和原北京某公司在二零零零年1220日签订的《房屋买卖契约》无效。因我现无房,遂起诉要求确认周瑞发和闫燕在二零零九年九月二十四日签订的存量房屋买卖合同无效。
 
二、被告辩称:
周瑞发辩称:我不同意原告诉求。首先,本案是起诉房屋买卖合同无效,房屋买卖基于产权,韩梦起诉主体资格有误,二中院仅确认韩梦享有债权,并没有判决赋予韩梦对房屋具有物权。其次,原告再起诉衷有错误,买卖合同是债权行为,物权行为还在审理中,物权判决还没有生效,买卖合同无效并不导致产权无效。再次,案件核心点在于闫燕购房是否合法,如果相对方善意购买应当得到支持。在本案中,房屋买卖是善意的,在二零零九年刘顺婷的房产证没有任何质疑,在交易支付了相应对价,韩梦已经认可房屋交易价格为63万多,其陈述当时房屋价格为80多万没有证据,即便如此也没有证据证明房屋买卖存在欺诈。闫燕购房时标准的善意取得。因此我方不同意韩梦的诉求。
 
闫燕辩称:我出资64万买的房子,之前不知道房子是韩梦父母的,只知道房子是周瑞发的,房子原始状况我不清楚。现在房子已经过户,有房产证。而且资金监管直到2010年才有,我出资购买了房屋,符合房屋交易价格,首付我支付近24万,后来贷款40万,因此我总共支付房款为64万。
 
三、法院查明:
韩梦系韩佳神、张曦予的女儿,周瑞发为韩梦的姑父,闫燕为周瑞发儿媳。
198458日,韩梦的父亲韩佳神和诉争房屋的原单位签订了房屋租赁契约,约定房屋由韩佳神承租。1993112日,韩梦父母死亡。韩梦没有成年,所以韩梦的姑父周瑞发和其姑姑张秀英作为其监护人。
一九九五年周瑞发将诉争房屋承租人变更为其本人。二零零零年1220日,周瑞发和诉争房屋当时的管理单位北京某公司签订了《房屋买卖契约》,约定原单位将诉争房屋出售给周瑞发。
二零零一年725日,周瑞发和原单位向原市国土房管局提起了诉争房屋的所有权转移登记申请,并提交了房屋买卖契约、北京市房屋登记表等材料。同年730日,市国土局向周瑞发颁发了房屋所有权证。
后原单位重新组建成为新燕莎公司,二零一一年四月韩梦得知上述房屋权属转移行为后,已确认合同无效为由向法院提起民事诉讼,要求确认周瑞发和该公司关于诉争房屋的房屋买卖契约无效。北京市二中院经审理后确认了周瑞发和该公司所签合同无效。该判决已经生效,目前周瑞发已经申请再审,并且该案件已经在审理中。
二零零九年九月二十四日,周瑞发和自己的儿媳闫燕签订了《存量房屋买卖合同》,将诉争房屋出售给闫燕,房屋成交价格为23.8万,定金5万,支付日期为二零零九年821日。签订合同当日周瑞发将诉争房屋过户至闫燕名下。
九月二十七日,闫燕和某银行、担保公司签订了《个人购房借款合同》,约定贷款40万用于购买诉争房屋,房屋评估价格为50万,签订合同当日,银行向周瑞发付款40万。
庭审中,韩梦主张闫燕和某银行签订的借款合同中约定的指定账户名为周瑞发体现了闫燕和周瑞发是利益共同体,存在恶意串通共同侵权。并且提供了派出所出具的证明信、由周瑞发进行监护的协议书、公证书,主张其和闫燕的丈夫刘涛户籍 自2005年开始便一直在一起,并且闫燕对诉争房屋来源是清楚的。证明信载明:“兹有刘涛,户口登记地址34号……经查2008奶奶户口登记,情况为户主刘涛……之妹韩梦;二零一一年222日”。
对此闫燕称自己丈夫刘涛18岁之后一直居住在34号,没有和韩梦共同生活,并主张诉争房屋的来源和买卖没有关系,称自己没有必要知道房屋来源。闫燕就自己主张没有提交证据加以证明。关于闫燕是否知道周瑞发是韩梦的监护人,闫燕表示不知道周瑞发是韩梦的监护人,只知道韩梦在十几岁时由其公婆抚养并一直居住到韩梦结婚。
闫燕向法院出具了借款合同、提款通知单、缴纳税费的票据,主张购买诉争房屋总价将近64万,向周瑞发支付首付款24万,向银行贷款40万。闫燕主张为避税,和周瑞发签订了阴阳合同,约定房屋价格24万属于是政府指导价,依据该价格支付契税,该款项实际上是首付款,但就其主张没有向法院提供充分证据加以证明。对于房价款将近64万,闫燕也没有提交相关合同或其他证据加以证明;对于已付款24万,闫燕和周瑞发均主张是现金交付,但没有想法院提供付款收据等凭证,周瑞发称因身份关系没有写收条,闫燕称没有要求周瑞发出具收条。
第一次庭审中,闫燕称房产过户第二天向周瑞发支付了24万,周瑞发对此认可;第二次庭审中,周瑞发称闫燕在二零零九年8月向其支付定金5万,同年9月又向他支付了首付款19万。庭审中,闫燕主张银行将诉争房屋估计为65万所以贷款40万,并称银行没有依据;后经询问关于银行借款合同中约定的50万如何解释,闫燕说记错了评估价格,并主张银行根据评估价格确定贷款金额,评估价并不一定是交易价。
韩梦向法庭申请证人陈挂成、张媛到庭作证,两人均证明韩梦父母去世后,诉争房屋由韩梦的姑父居住,并且出租过一段时间,现在该房屋闲置。周瑞发称证人证言与本案无关,没有证明能力;闫燕称诉争房屋没有出租过,其一直在房屋内居住,并主张证人是韩梦父母的同时。
法院又查明闫燕和案外人刘涛在20071221日登记结婚,二零一一年1011日离婚,2012625日复婚,韩梦和案外人张兴在二零零三年1028日登记结婚。
 
审判结果:
北京市海淀区人民法院经审理后判决:
确认周瑞发和闫燕在二零零九年九月二十四日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
 
房地产律师靳双权案件点评:
房地产律师靳双权认为,恶意串通,损害国家、集体或第三人利益的合同无效。无效合同自始不具备法律约束力。
本案原被告双方所争议的焦点在于周瑞发出售诉争房屋时是否合法以及闫燕在购买诉争房屋是是否善意。闫燕主张诉争房屋成交价格为64万,其和周瑞发均没有向法院提供相应的买卖合同和其他证据加以证明;对于所交付的23.8万元,闫燕和周瑞发在两次庭审中的陈述均不一致,并且没有向法院提供实际支付凭证;因此法院对于闫燕是否想周瑞发支付23.8万元以及诉争房屋实际交易价格是否为64万无法认定,因此法院对其主张没有采信。
关于银行借款合同中约定的评估价格为50万元,闫燕在庭审中主张银行依照评估价格65万向其批贷40万,随后又称记错评估价格,仍主张银行依照评估价格向其批贷。靳律师认为,若银行依照评估价格50万批贷,则闫燕无需向周瑞发支付23.8万元首付款;若银行依照评估价格65万批贷,则银行借款合同应当写明评估价格为65万。但闫燕既没有想法院提供诉争房屋价格为65万的依据,也没有向法院说明银行依据评估价格50万向其贷款40万并且首付款为23万的依据。由此可见,闫燕关于银行贷款一事的表述前后矛盾,无法自圆其说。闫燕和周瑞发无法提供充分证据证明两人在房产交易中依照市场价格进行正常交易,据此法院认定闫燕受让诉争房屋是并非善意并且以不合理价格受让。
依照生效判决已经确认了周瑞发和房屋原产权单位在二零零零年1220日所签合同无效,周瑞发缺乏将诉争房屋进行买卖交易的基础,因此可以认定周瑞发和闫燕之间签订的房屋买卖合同系恶意串通,损害第三人利益,应当认定无效。
综上所述,法院的判决是正确的。
 
 
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