解析一起公房买卖案件

发布日期：2017-01-17 作者：靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
孙天林是涉诉两套公房的承租人，其妻子于2003年11月23日死亡。孙天林为户主，与其同户籍人口为其外孙赵勇、刘明、周锡。
A公司二分部是A公司的分支机构，负责直管公房经营管理工作。
2009年10月30日，周锡代孙天林与顾本勤签订《房屋买卖合同》，约定：孙天林将建筑面积为14.3平方米的房屋以43万元的价格出卖给顾本勤。本合同签订之日，顾本勤向孙天林支付人民币30000元整，作为购房定金。
2009年11月19日，被告A公司二分部在审查后，同意孙天林将涉诉房屋转让给顾本勤。之后，买卖双方填写了《公房使用权转让登记申请表》。
同日，孙天林与顾本勤在《公房使用权转让协议》签字。该协议约定孙天林腾房日期为2009年11月28日。孙天林保证对该房屋拥有使用权，向买方和居间方提交所有材料真实、合法；保证就转让该房屋使用权事宜已征得其他共有人或同户籍共居人的同意……
《公房使用权转让登记申请表》及《公房使用权转让协议》经A公司下审核完成后，A公司二分部分别于2009年11曰23日、2009年11月28日在《公房使用权转让审核表》中签字表示同意涉案房屋转让顾本勤。
2009年12月1日，A公司二分部与顾本勤签订《公有住宅租赁合同》，由顾本勤承租该涉诉房屋。2010年7月21日，涉案房屋承租人变更为顾本勤与王雪。
孙天林在2010年2月得知的这件事情。认为A公司无权变更承租人，这个变更应该由北京B公司来变更。现诉至法院，一、请求法院判令A公司二分部于2009年12月1日与顾本勤签订的承租合同无效；二、被告承担诉讼费。
2012年孙天林曾经向法院起诉顾本勤、周锡确认合同无效纠纷，请求判令顾本勤与周锡签订的房屋买卖合同无效，一审法院判决驳回了孙天林的诉讼请求，二审以事实不清为由裁定发回重审，在重审过程中，顾本勤提出孙天林为限制民事行为能力人，经鉴定孙天林并非限制民事行为能力人。
二、法院判决
庭审中，孙天林称其从未去过A公司二分部，没有签过《公房使用权转让审核表》，并主张其持有的一份《公房使用权转让审核表》审核表手续办理不符合规定。孙天林认可其本人签过《公房使用权转让登记申请表》及《公房使用权转让协议》，认可其同户籍的周锡、赵勇、刘明在《公房使用权转让登记申请表》上签字。孙天林主张A公司及二分部不具备办理公房使用权过户的资格。
对此，A公司、A公司二分部认为孙苗代孙天林在公有住宅租赁合同上签字只是因为调租，该证据不能证明孙天林与孙天林同一户籍且共同居住。同时，A公司、A公司二分部提交了加盖有徐金玲名章的《公房使用权转让审核表》，用以反驳孙天林提交的未加盖徐金玲名章的《公房使用权转让审核表》复印件。
A公司、A公司二分部另主张孙天林在2009年11月19日到过现场办理过户手续，其本人知晓出卖房屋使用权事宜并表示同意，对此，A公司、A公司二分部提交了有孙天林签字的《公房使用权转让登记申请表》、《公房使用权转让协议》，同时，因为孙天林年老行动不便，基于孙天林及其同户籍的三个外孙的请求，该公司同意孙天林于最终审批前在《公房使用权转让协议》上签字确认。
法院审理后判决：驳回原告孙天林的诉讼请求。
三、律师点评
律师认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，孙天林于2009年11月19日签署的《公房使用权转让登记申请表》、《公房使用权转让协议》是孙天林的真实意思表示。本案中无其他证据显示孙天林于2009年11月19日行为能力受限，应推定孙天林于2009年11月19日行为能力正常。孙天林于2009年11月19日在《公房使用权转让协议》上签字，虽早于正式审批日期2009年11月28日，仍可认为是孙天林作出的有效要约，顾本勤于审批后2009年11月28日在《公房使用权转让协议》上签字正式表示承诺，孙天林在顾本勤承诺前并未撤销要约，所以《公房使用权转让协议》依法成立。
孙天林主张其女孙苗也是涉案房屋的共居人，房屋使用权转让应经过孙苗同意，但未提交有效的证据加以证明，并且孙苗名下有承租的公房、孙苗与孙天林不在同一户籍，孙天林该主张不能成立。2002年市政府开展直管公有住房使用权交易试点工作，A公司是涉案房屋所在地的直管公房经营管理单位，其授权所属二分部对该地区直管公房进行经营管理工作，故A公司二分部代表A公司办理涉案房屋的公有住房使用权转让具备相应的法律资格，孙天林主张A公司无权对涉案房屋承租权的变更进行审批的意见，无事实依据。
综上，孙天林及其同户籍共居人周锡、赵勇、刘明于2009年11月19日共同办理了公房使用权转让手续，孙天林在《公房使用权转让登记申请表》、《公房使用权转让协议》签字，同户籍共居人周锡、赵勇、刘明在《公房使用权转让登记申请表》上签字，A公司二分部办理涉案房屋公房使用权转让手续合法，其收回孙天林《公有住宅租赁合同》的行为合法，A公司二分部与顾本勤签订的《公有住宅租赁合同》合法有效、不存在效力瑕疵，孙天林主张该合同无效的理由不能成立。

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