解析一起拒付房屋首付款的案件

发布日期：2017-01-17 作者：靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
姜海洋与刘芳系夫妻关系。2013年2月20日，在A公司的居间服务下，出卖人姜海洋、刘芳与买受人黄悦签订了《存量房屋买卖合同》，约定，出卖人将建筑面积为90.15平方米的房屋出售给买受人，交易房屋价款及家具家电、装修装饰及配套设施作价两者总计为155万元。买受人向出卖人支付定金2万元，拟贷款金额为97万元，贷款批准期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；合同并房屋买卖的其他事项作出约定。同日，姜海洋、刘芳与黄悦、A公司签订《补充协议》，约定：买方黄悦于2013年2月20日向卖方姜海洋、刘芳支付定金2万元，买方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。买方于2013年3月5日前将首付款58万元（该金额包含买方已支付的全部定金2万元）以自行支付的方式支付卖方；若买方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续或者拒绝购买该房屋，逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的，买方构成根本违约，且卖方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。买方出现上述根本违约情形之一的，买方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向卖方支付违约金。
同日，黄悦给付姜海洋、刘芳购房定金2万元。2013年3月4日，姜海洋、刘芳与黄悦办理完网签手续。后黄悦未能依约给付姜海洋、刘芳合同约定购房首付款。
姜海洋、刘芳多次催促被告并与A公司联系。后黄悦于2013年3月12日，向A公司的工作人员发送电子邮件，明确表示无力继续履行合同，对于姜海洋、刘芳要求继续履行合同的要求，黄悦以同样的理由拒绝。姜海洋、刘芳为维护自身合法权益，诉至法院，要求判令解除买卖双方之间签订的房屋买卖合同；黄悦给付姜海洋、刘芳违约金31万元，扣除黄悦已经支付的定金2万元，黄悦再给付姜海洋、刘芳违约金29万元。
二、法院判决
庭审中，姜海洋、刘芳提供了A公司工作人员鲁文斌的证人证言，证明黄悦未按约定给付购房首付款后，明确表示不再履行合同。
被告黄悦未答辩。
法院审理后作出判决：
1、解除姜海洋、刘芳与黄悦于2013年2月20日签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》，黄悦配合姜海洋、刘芳办理撤销网签手续，于本判决生效后七日内执行清；
2、黄悦赔偿姜海洋、刘芳违约金共计三十一万元，扣除黄悦已支付的购房定金二万元后，黄悦再给付姜海洋、刘芳违约金二十九万元，于本判决生效后七日内执行清。
三、律师点评
律师认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄悦经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。姜海洋、刘芳与黄悦签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行各自的义务。
现黄悦未能按照合同约定如期给付姜海洋、刘芳购房首付款，违反合同约定，且已构成根本违约，故对于姜海洋、刘芳要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、的请求，法院应当予以支持。合同解除后，黄悦亦应配合姜海洋、刘芳办理撤销网签手续；姜海洋、刘芳依照合同约定，要求黄悦赔偿违约金31万元的请求，合法有据。关于黄悦已支付的2万元定金，姜海洋、刘芳主张折抵黄悦应赔偿的违约金，符合合同约定。扣除该部分定金，黄悦应再赔偿姜海洋、刘芳违约金共计29万元。

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