借名买房协议律师解析购房资格转让协议无效案件

发布日期：2017-03-02 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
一、原告诉称
原告袁晴诉称：因我之子毛凯待业，银行贷款买房的条件不够，又因我目前资金紧张需向银行贷款20年，而银行对50岁以上不予20年贷款期限，所以袁晴出资以袁非名义贷款买房。原告袁晴与被告袁非在2003年10月21日共同协商签订了购买北京市崇文区×室房产的协议书，原告袁晴在得知被告袁非已取得北京市崇文区×室的房屋产权证后，与被告协商共同办理房屋产权过户手续未果。故诉至法院要求，1、确认北京市崇文区×室的权属应为原告袁晴，被告袁非配合原告袁晴立即办理过户手续；2、被告袁非承担办理过户的各项费用。

二、被告辩称
被告袁非辩称，我与被告朱英结婚一段时间后，一直借住在我姐姐袁晴的丰台区角门西里×号房内，直到2003年，袁晴要买房子，需交首付款，将该房卖掉。因我们夫妻无房居住，我与袁晴商量，购房后，房屋仍由我们居住，袁晴表示同意。原告所述均为事实，原告给我一定补偿，我同意原告诉讼请求。
被告朱英辩称，原告袁晴与被告袁非所签协议是不真实的，北京市崇文区×室为我与袁非的夫妻共同财产。故不同意原告诉讼请求。

三、审理查明
原告袁晴与被告袁非系姐妹关系。被告袁非与被告朱英系夫妻关系。
2003年10月26日，袁非与房地产公司签订了北京市崇文区×室的认购书，总房价485262元，首付105262元，余款380000元以银行按揭贷款的方式付清。，袁非从其北京银行账户按期偿还银行贷款，并分别于2006年1月26日、2006年8月30日、2010年11月10日提前还贷90082.62元、150229.50元、93511.58元。
北京市崇文区×室交付后，由二被告共同居住使用，并进行了装修。2007年，二被告产生矛盾后，朱英搬离×室。
原告为证明借袁非之名购房的事实真实存在，提供了2003年10月21日由袁晴和袁非签署的《协议书》一份：（1）、由袁晴出资以袁非的名誉贷款购置北京市崇文区×室一套，袁晴是该房屋的实际产权人；（2）、该房屋在银行贷款20年的月供由袁晴按银行贷款合同中约定的数额以袁非的名义给付，与袁非无关；（3）该房屋的装修费用由袁晴全额出资；（4）、袁非在取得该房屋的产权证后协助袁晴办理过户手续"。同时提供了《北京银行个人按揭贷款须知》，以证明袁晴贷款20年将超过65岁，《协议书》签订的理由成立。
被告袁非认可该《协议书》真实性。被告朱英不认可该《协议书》的真实性。
被告朱英提供了以下证据证明购房款系由被告夫妻二人支付：1、朱英存折复印件、账户支取单，以证明2006年1月14日取出90000元，后于1月26日存入袁非帐户用于提前还贷。2、2004年2月至2005年7月朱英的工资卡明细，以证明此期间工资卡由袁非持有，用于还款。3、袁非与卢大伟签订的北京市丰台区左安门外×号的《房屋买卖合同》，得款590000元，以证明用部分房款提前还贷。
另查，原告袁晴于2005年7月贷款40万元，在本市另行购买住房一套。

四、法院判决
驳回原告的诉讼请求。

五、律师点评
本案争议焦点是北京市崇文区×室的权属问题，为明确该问题，需要核实两点：一、原告袁晴借被告袁非之名购买北京市崇文区×室的事实是否真实存在；二、北京市崇文区×室的购房款具体是由谁支付。
为证明该借名买房的事实真实存在，原告提供了2003年10月21日由袁晴和袁非签署的《协议书》一份，律师认为，该《协议书》签订双方系姐妹关系，在二被告存在离婚争议的背景下，虽然被告朱英未能提供有力的证据证明《协议书》不真实，但原告亦无法提供其他证据佐证其真实性，鉴于原告袁晴与被告袁非的特殊关系，该证据的真实性和效力难以认定。
被告朱英于2006年1月14日取了90000元，2006年1月26日有一笔90082.62元提前还贷的记录，时间上相契合。袁晴称朱英所取的90000元系朱英欠原告的借款，是袁晴将这90000元直接用于还贷的，对这一说法，袁晴亦未提供证据佐证，应不予认可。因此，现有证据不足以证明北京市崇文区×室的购房款系由原告支付。
综上，律师认为，北京市崇文区×室系以被告袁非的名义购买，购买后由袁非和朱英夫妻二人共同居住使用，期间，二被告对房屋进行了装修。整个购房付款记录中，不论是首付款、按期还贷亦或是两次提前还贷，均是以被告袁非的名义支付。现有的证据既不足以证明借名买房的事实存在，亦无法证明购房款系由袁晴支付。

提醒：签订借名买房协议要慎重，建议咨询专业律师，或请律师作见证，为您的房屋买卖一路保驾护航！

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