厦门325限购政策下，中介费是否应退还

发布日期：2017-04-01 作者：110网律师

【中介服务的性质认定】
中介服务是属于何种法律关系？中介服务属合同关系中的居间合同关系。
从法理上分析：居间合同是指双方当事人约定一方为他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，他方给付报酬的合同。它具备以下几个特征：第一，居间合同为有偿合同；第二，居间合同为诺诚合同；第三，居间合同的委托人一方的给付义务的履行具有不确定性。也就是说，居间人的活动实现目的时，委托人才会履行支付报酬的义务。而能否实现目的，在居间合同履行过程中具有不确定性。第四，居间合同是一方当事人为他方报告订约机会或为订约媒介的合同。
【房屋销售中介方应当履行何种法定义务】
基于居间合同关系的法律特性，房屋销售中介方作为居间人，可以从以下几方面来理解中介方应尽的义务。
首先，中介方具有报告订约机会或者媒介订约的义务。也就是说中介方仅对委托人负有该义务。实践中，中介费用一般是由买房承担（具体的费用承担方以合同约定的为准），那么，中介方更多的是应将有关情况如实的报给买方。而对相对人（卖方），并不负有报告委托人有关情况的义务。
其次，中介方对于委托人负有忠实和尽力的义务。这就要求中介方应将所知道的有关订约情况或者商业信息如实告知委托人。若其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求委托人支付报酬并应承担赔偿责任。
第三，中介方负有承担居间活动费用的义务。基于履行居间合同所产生的费用，原则上是由中介方承担，但居间合同另有约定的除外。
【限购政策致使购房合同难以/无法继续履行的，中介费是否退还】
对于上述问题，司法实践中尚未形成一致意见。
有的人认为：根据《中华人民共和国合同法》第426条之规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”也就是说，新政出台前购买卖双方的购房合同已经签署，中介方促成了合同成立，其义务已经履行完成，获得相应的佣金是理所当然的。纵然在后续合同具体的履行过程中，出现新的障碍，委托人亦无权要求退回佣金。
有的人则认为：中介服务机构是专业的服务机构，完成签订的购房合同、协助办理产权过户、房屋交付验收等工作均属于中介方应当履行的义务。换句话说此言论是就“促成合同成立”做了广义的理解。新政策的出台虽非中介方所能控制和预料的，但就居间委托关系的目的而言，委托人的实际不定并非只是签订购房合同，其实际目的是为了实际取得房屋。基于此，只要委托人的实际目的不能实现，中介方就仅能要求支付居间活动所必须的费用而不是佣金。其法理依据在于《中华人民共和国合同法》第427条之规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”
结合司法实践及各地诉讼判例，笔者认为：中介服务结构属于专业的机构，其存在的价值和意义则是协助委托人实现并取得购房之目的。从这个角度而言，在确保中介方完全履行如实告知义务、忠实义务的情况下（即，不存在任何过错行为），新政出台即非单方行为所导致，亦非委托人因素所致。故而基于公平合理原则，因新政造成的损害（如合同未明确约定）应当由双方共同承担。也就是说，中介方的佣金数额可相应的调
作者：林艺丹律师
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