房屋拆迁补偿多少是怎么算出来的

　　近期，我们接到了许多咨询，当事人的第一句话就是：“律师，政府给我的补偿合理吗?到底要适用国家标准啊还是地区标准啊?”其实，这是一个伪命题。
　　要想确定自己房屋拆迁该拿到拆迁补偿是多少，首先要了解国有土地的房屋拆迁补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日起被征收房屋类似房地产的市场价格。
　　法律只是给补偿标准设置了很粗略的范围，唯一一个不会改变的原则就是：征收或者拆迁不得降低被拆迁人原有的生活居住水平。各地方政府依据法律规定分别制定了适用本地区的补偿标准，具体标准均不得与其依据的法律规定有任何冲突。
　　各个地区拆迁补偿标准也是不同的，总的一条就是不得降低被拆迁人原有的生活居住水平，具体拆迁补偿协商可参考决定拆迁公告之日起与被征收房屋类似房地产的市场价格。
　　国有土地上房屋的补偿是依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》作出的，其补偿方式有三种：产权置换与货币补偿或者两者相结合。
　　其补偿的内容有三项：
　　(一)被征收房屋价值的补偿;
　　(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
　　(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
　　货币补偿的主要标准是可以在周边类似地段买到同样标准的房屋，其中，城中村的问题尤为特殊与突出。虽然城中村性质上来讲是集体土地，但由于其被纳入了城乡规划之中，且本着征收或者拆迁不得降低房屋所有人原生活居住水准的原则，据此可以得知，如果城中村的农民被征地或征房后得到的补偿不能在周边城市地段买到基本的住房，那么补偿是明显不合理的，其他城市地区遇到拆迁亦然。
　　产权置换，换的是土地使用权和房屋所有权。产权置换，一般主要是看前后房屋的市场价值是否相当。这里要综合考虑置换前后房屋的地理位置、楼层、装修等所有可以影响房屋价格的因素。其中，如果置换后的房屋价格低于置换前的，政府就这部分差价作出补偿，也可认为补偿合理。
　　产权置换与货币补偿相结合，指的是当拆迁方与被拆迁方已经就补偿达成了协议，但在实际履行中双方中的一方履行出现困难，根据具体情况，双方就补偿采取部分产权置换，部分货币补偿的形式，以此来解决补偿的问题。
　　作者：向璠
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