限价房购房借名纠纷

发布日期：2017-05-02 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
居茵诉称：2009年北京市朝阳区X号拆迁，居茵作为被拆迁人获得购买一套拆迁安置房屋的指标。居茵将该指标给了宋枫林，并将100万元借给了宋枫林用于购房。因宋枫林已有一套安置房指标，不能再以宋枫林名义购房，因此双方签订《协议书》，约定以居茵的名义购买涉案房屋归宋枫林所有。2011年10月26日，居茵取得产权证书。宋枫林占用该房屋并出租至今。居茵认为，宋枫林借用居茵的名义购买涉案房屋，双方约定该房屋所有权归宋枫林，规避了关于经济保障性住房的政策，应属无效。涉案房屋属于限价房，限价房一般属于政策性保障性住房。宋枫林同时在此次拆迁中也购买了一套限价房，根据国家规定，宋枫林不可再购买政策性保障性住房。诉讼请求：要求确认双方就购买涉案房屋所签订的《协议书》无效；要求宋枫林腾退并返还涉案房屋；要求宋枫林支付自2011年11月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（每月按照2803元计算）。

二、被告辩称
宋枫林辩称：双方所签协议书是在双方自愿的情况下签订的，该协议书真实合法有效。宋枫林支付了全部房款。涉案房屋一直处于宋枫林的实际控制和占用之下。双方签订的协议书没有损害任何第三方的权益，也未损害公众的利益，不满足合同法规定的无效合同的情形，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，故不同意居茵的全部诉讼请求。

三、审理查明
居茵与宋枫林系母女关系。2009年6月17日，北京市朝阳区市管委与居茵签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》约定：甲方（即朝阳区市管委）因X环境整治项目建设，需要拆迁乙方（即居茵）在拆迁范围内X号所有的房屋。乙方正式住宅房屋4间，建筑面积77.06平方米，在册人口5人，实际居住人口5人，分别是户主居茵，之女宋枫林，之外孙王宁，之女宋云，之女婿王望。甲方支付乙方拆迁补助费共计867726元。后，居茵领取了全部拆迁补偿款和补助费。此后，朝阳区市管委与居茵、宋枫林及居茵之女宋云分别签订限价房源认购意向书，拆迁安置的限价房源位于朝阳区X小区。宋枫林及宋云以各自名义在该小区各购买安置房一套。
2010年8月19日，居茵与宋枫林签订《协议书》，约定：“一、由于甲方无资金购买朝阳区X小区两居室房屋一套，即涉案房屋，同意由乙方出资并支付全部购房款，并约定该房屋所有权归乙方所有。二、甲方在取得所购房屋产权证5日后，甲方以公证方式立遗嘱将所购房屋所有权留给乙方。三、自甲方取得所购房屋产权证5日后，甲方以赠与方式将所购房屋所有权过户给乙方。”后，宋枫林以居茵的名义交纳了购房款共计447472.54元。
2011年10月26日，宋枫林领取了涉案房屋的房产证，涉案房屋所有权登记在居茵名下。

四、法院判决
驳回居茵的全部诉讼请求。

五、律师点评
依法成立的合同，自成立时生效。本案中，居茵与宋枫林系母女关系，且均系被安置人员，涉案房屋系拆迁安置政府保障性住房，而非一般意义上的向不特定社会公众配售的政府保障性住房。家庭成员内部在拆迁安置过程中因不愿意浪费安置用房购房资格而私下商定所有权归属的情况并未侵犯社会不特定公众的利益，并未侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益。综上，居茵与宋枫林之间签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行义务，故居茵要求确认《协议书》无效的诉讼请求，不能得到支持。
提示：借名买房的效力不可一概而论。看借名买房是否合法有效，主要看该行为是否侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益。借名买房存在较大法律风险，建议借名人咨询专业律师。

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