房产律师解析一件购房资格买卖无效纠纷

发布日期：2017-04-11 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
张鑫诉称：张鑫、陈彤于2007年4月签订《转让协议》及《补充协议》，约定张鑫将本市朝阳区x号房屋的购房资格转让给陈彤，后张鑫家属不同意转让且该房屋是张鑫唯一住房，张鑫诉至法院请求确认上述《转让协议》及《补充协议》无效，判决支持了张鑫。该房屋一直在张鑫的控制中，但陈彤强行撬锁闯入，并非法占有至今。张鑫请求判令陈彤腾退并返还诉争房屋、返还《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》及《商品房预售合同》。

二、被告辩称并反诉
陈彤辩称：张鑫是基于诉争房屋升值较大，违反承诺主张合同无效。根据公平原则，张鑫要求返还房屋及相关文件应当先向陈彤返还购房款、转让款，并赔偿装修损失、房屋增值损失。
陈彤反诉称：张鑫的毁约行为使陈彤丧失了订约购房的机会，张鑫理应赔偿房屋增值损失。故反诉请求张鑫返还购房款298920元及利息、返还转让款55000元及利息、赔偿房屋增值即信赖利益损失及装修损失。

三、审理查明
《转让协议》，约定：张鑫自愿将经济适用房第x号购房权以人民币50000元转让给陈彤，张鑫需无偿为陈彤提供购房所需一切手续、所需费用由陈彤自行承担；因是经济适用房，不能过户，如果以后房子升值，张鑫不得以任何方式要回房产；在国家政策允许的情况下，张鑫应为陈彤随时提供过户所需的一切手续等。
另查，张鑫曾于2013年诉至法院要求确认上述《转让协议》及《补充协议》无效。判决书以双方转让的实为经济适用住房，双方交易时并不满足经济适用住房上市交易条件为由确认上述《转让协议》及《补充协议》无效。
陈彤提交《收条》、《借条》、银行卡刷卡凭证、购房款发票，欲证明已向陈彤支付了转让费55000元、购房款298920元、误工费600元。张鑫认可《收条》、发票及刷卡凭证的真实性，但称其收到了转让费50000元，并非55000元。
陈彤提交《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《商品房预售合同》，欲证明张鑫为表诚意曾将该些原件交与陈彤，现张鑫违反诚信原则对合同无效负有主要过错，应当赔偿陈彤相关损失。
陈彤提交经济适用住房审批表，欲证明陈彤具备购买经济适用住房的资格。张鑫认可该份证据的真实性，但称诉争房屋是具有回迁性质的定向安置住房，并非普通的经济适用住房。
经陈彤申请，法院依法委托房产评估公司对该房屋的价值进行了评估，结论为：在不考虑估价对象上市交易政策限制的前提下，诉争房屋的经济适用房价值为314046元、在估价时点即2014年10月11日的参考市场价值为1134900元。但张鑫称该房屋存在上市交易限制，不能在本案中直接适用市场价值。

四、法院判决
1、陈彤郭康将北京市朝阳区x号房屋腾退给张鑫王元；
2、陈彤郭康将《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《商品房预售合同》返还给张鑫王元；
3、张鑫王元向陈彤郭康返还购房款298900元，并支付利息；
4、张鑫王元向陈彤郭康返还转让费五万元，并支付利息；
5、张鑫王元赔偿陈彤郭康58万元；

五、律师点评
相关法律规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，张鑫、陈彤所签的《转让协议》及《补充协议》均已被生效判决确认无效，张鑫要求返还诉争房屋及附属材料，应予支持。关于陈彤要求张鑫返还购房款、转让费及利息的反诉请求，亦应支持。关于已付转让费的数额，《收条》所载的金额为50000元，法院以《收条》所载金额认定是正确的。关于陈彤所诉的信赖利益损失，张鑫明知系经济适用住房仍将该房屋购买资格转让，负有主要过错，应当赔偿给陈彤损失，陈彤明知仍购买，亦有一定过错，应当适当分担，具体数额由法院参照房屋升值利益、订约机会损失、双方的过错程度等因素予以确定。
提醒：签订借名买房协议要慎重，建议咨询专业律师，或请律师作见证，为您的房屋买卖一路保驾护航！

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