未经原承租人同意，变更承租人的行为无效

发布日期：2017-12-27 作者：靳双权律师

　
　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　孙万福诉称：我系北京市房地产开发经营公司退休干部，1992年元月11日，北京市房地产开发经营公司将位于北京市朝阳区402号房屋分配给我承租，并与北京市朝阳区房屋管理局第二管理所的前身建外大街管理所签订《公房租赁合同》。1993年我与杨博的母亲张香相识，在交往中，张香称杨博结婚无住房向我借房，我出于好心将402号房屋借给杨博居住，约定由杨博交纳房租。
　　2000年我与张香结婚，婚后杨博仍一直借住402号房屋。后因我与张香感情不和，2011年3月底我决定不再将402号房屋借给杨博居住。当我要求杨博腾房时才得知402号房屋的产权已经办理到杨博名下。随后我至第二管理所处调查了解到：1994年5月16日杨博向第二管理所提交了天坛派出所开具的《亲属证明》，该证明编造了杨博与我系亲属关系，系我的外甥之虚假事实。
　　1994年7月16日杨博向第二管理所提交了有伪造我签名的《房屋更名申请》，以我外甥杨博婚后无房居住，而我的单位不支付供暖费为由申请将402号房屋的承租人变更为杨博。1999年8月1日，杨博与北京市朝阳区房屋土地管理局签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，杨博以30419.94元购买402号房屋。
　　2011年5月30日我以房屋买卖合同为案由起诉至朝阳区人民法院要求确认杨博与北京市朝阳区房屋土地管理局签订的《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》无效，诉讼中，经鉴定得出结论：《房屋更名申请》上的签字不是我的签名。依据鉴定结论，我认为：杨博提交虚假证明伪造其与我的亲属关系，并伪造我签名欺骗第二管理所将房屋承租人更名并最终以成本价购房的行为严重侵犯了我的合法权益，而第二管理所未尽到合理的审查义务，在当事人未亲自到场，在未审查、核实杨博提交的证明、《房屋更名申请》的真实性的情况下就为杨博办理了房屋更名手续，将房屋承租权变更给杨博并最终以成本价销售给杨博为其办理房屋所有权证的行为侵犯了我的合法权益，该行为的直接后果是剥夺了我对402号房屋的承租使用权，因此杨博采取欺诈方式变更承租人的行为属无效民事行为。
　　2012年2月20日我与张香离婚，我现在居无定所，只能靠租房。故诉至法院要求：1、确认杨博与第二管理所于1994年12月31日建立的公有住宅租赁合同关系无效。2、判令第二管理所将402号房屋权属状态恢复为公房，并与我恢复承租合同关系，确认我为402号房屋的承租人。
　　2、被告辩称
　　杨博辩称：孙万福是从事房地产行业的专业人员，又是单位领导，同时其也是402号房屋的承租人，因此孙万福完全可以利用其承租人身份和人脉关系，独自准备好相关材料与我到房管所办理变更手续。从房管所角度来讲，原承租人不到场、不知情、不同意、没有身份证的情况下，根本不会办理变更手续。时任402号房屋管理员的刘健是孙万福多年的朋友，该房屋的变更手续是孙万福通过刘健办理的。
　　假如我独自找刘健办理变更手续，刘健于公于私都会通知孙万福。孙万福完全可以将准备好的手续交给经办人不必在现场签字，其也可以找人代写代签《房屋更名申请》。孙万福作为房地产从业人员，应该知道购买住房后对其个人的巨大利益，但其就是因为已经知道402号房屋的承租人早已不是自己，所以无权购买。孙万福是自愿将402号房屋的承租权变更为我名下的，其称不知情与事实相悖。现孙万福与我母亲已经离婚，就想通过编造谎言将房屋要回，其行为不应得到支持，请求法院驳回孙万福的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　孙万福称杨博办理承租人变更手续时提供了虚假的证明及申请。
　　鉴定中心对 “申请”(检材)上“孙万福”签名是否为孙万福本人所签进行鉴定。2012年8月3日，作出《文书鉴定意见书》，载明检材上的“孙万福”签名字迹与样本上的“孙万福”签名字迹不是同一人书写。孙万福对鉴定结论不持异议。杨博及第二管理所对上述鉴定结论不予认可，认为“申请”是孙万福提交的，不能否认其同意变更承租人的真实意思表示。
　　1999年8月1日，杨博与北京市朝阳区房屋土地管理局签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，约定由杨博购买402号房屋。现402号房屋所有权人登记在杨博名下。
　　经法院询问，孙万福自1997年左右就已经知晓房屋能够购买，但称因收入较少，没有购买。
　　另查，在孙万福起诉杨博、北京市朝阳区房屋管理局房屋买卖合同纠纷一案中，刘健曾出庭证明：变更承租人之时，孙万福和杨博均到了现场。
　　三、法院判决
　　驳回孙万福的诉讼请求。
　　四、律师点评
　　律师认为：
　　1992年1月11日，北京市房地产开发经营公司将402号房屋分配给孙万福居住，后402号房屋承租人变更为孙万福。1994年，402号房屋承租人由孙万福变更为杨博。现孙万福诉至法院要求确认杨博与第二管理所于1994年12月31日建立的公有住宅租赁合同关系无效，其理由是杨博办理承租人变更手续时提供了虚假的证明及申请，对此法院认为，虽然经鉴定“申请”上“孙万福”的签名字迹并非孙万福本人所书写，但依据现有证据难以认定杨博在孙万福毫不知情的情况下自己将证明及申请提交给第二管理所;且结合房管部门办理承租人变更手续的流程，可以认定402号房屋承租人由孙万福变更为杨博，孙万福对此是知情且同意的，即变更承租人是孙万福与杨博真实意思的表示，因此孙万福要求确认杨博与第二管理所于1994年12月31日建立的公有住宅租赁合同关系无效的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。孙万福基于合同关系无效提出的其他诉讼请求，亦无法律依据，法院亦不予支持。

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