业主委员会的诉讼主体资格问题

发布日期：2018-02-10 作者：110网律师

业主委员会的诉讼主体资格问题
1．业主委员会在建筑物区分所有权纠纷案件中的诉讼主体资格
四川省高级人民法院在案号为( 2013)川民终字第691号的建筑物区分所有权纠纷二审民事裁定书中认为，2009年10月1日起实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以司法解释的形式确立了业主委员会在涉及物业服务纠纷案件中的原告主体资格，但同时实施的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》却没有给予业主委员会同样的权利。且依照《物权法》第70条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，该案涉及的建筑物内共有部分权属争议的一方主体应当是现代城全体业主，而非现代城业委会，现代城业委会对该权属不具有法律上的利害关系。业主委员会在建筑物区分所有权纠纷案件中的原告主体资格无法律明确规定，现代城业委会的起诉不符合《民事诉讼法》规定的“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定。现代城业委会的上诉理由不能成立，该院不予支持。原审裁定驳回其起诉正确，应予维持。二审裁判结果为驳回上诉，维持原裁定。
山东省高级人民法院在案号为( 2016)鲁民终362号的建筑物区分所有权纠纷二审民事裁定书中也认为，在菏泽南华置业有限公司与山东省菏泽市南华康城业主委员会建筑物区分所有权纠纷一案中，山东省菏泽市南华康城业主委员会不具有该案原告的主体资格，原审判决认定事实和适用法律均有错误，裁定撤销菏泽市中级人民法院( 2014)菏民三初字第87号民事判决，发回菏泽市中级人民法院重审。
四川省高级人民法院和山东省高级人民法院的上述判决，显示了在缺乏明确规定的情况下，在建筑物区分所有权纠纷案件中，法院对业主委员会原告主体资格所持的慎重态度。但新的情况出现了。尽管业主大会的诉讼主体资格，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中均未明确，但最高人民法院于2016年9月发布的第65号指导案例“上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案”，显示最高人民法院有条件地认可了业主大会在建筑物区分所有权相关纠纷中的诉讼主体资格。如果业主大会能有条件地获得相关诉讼主体资格，理论上，业主委员会在其职权范围内也应能有条件获得相应诉讼主体资格。
2．业主委员会在物业管理纠纷案件中的诉讼主体资格
依法成立、在有权机关进行登记备案的业主委员会在物业管理纠纷案件中具有诉讼主体资格。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第8条、第10条分别确立了业主委员会在以下情形下的诉讼主体资格：(1)第2条规定，符合下列情形之一，业主委员会请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：①物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；②物业服务合同（包括前期物业服务合同）中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。(2)第8条规定，业主大会按照物权法第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。(3)第10条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的．，人民法院应予支持。
3．业主委员会可否成为被告
《物权法》《物业管理条例》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均未明确业主委员会可以作为被告。其中，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条还明确业主大会按照物权法第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持；物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。即，业主委员会可以物业服务企业为被告起诉解除物业服务合同，但物业服务企业并不能因业主委员会以其为被告起诉解除物业服务合同而向业主委员会主张物业费。从实体法律关系来看，物业服务企业固然应向业主主张物业费。但此条的措辞表明，司法解释明显在回避业主委员会能否成为被告的问题。
2005年8月15日《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》(［2005］民立他字第8号）指出：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”但此复函都是针对个案的指导意见，不属于司法解释，不具有普遍适用效力。

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