买房没有“产权证”，房产商是否违约

发布日期：2018-03-09 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　基本案情：
　　原告：雷先生
　　被告：C房地产公司
　　雷先生于2008年春购买了C房地产公司开发的一套公寓住宅，双方签订了商品房预售合同。合同约定：(1)被告房地产公司于2009年1月前交付房屋，同年6月20日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。如到时不能取得产权证，雷先生有权单方面解除合同。(2)被告房地产公司如未在合同约定期限内将房屋交付原告，应当向雷先生支付已付房款的日万分之三标准的违约金，自合同约定的最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止。合同签订后，雷先生按约支付了全部房款，但房产公司一直未能按期办出《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续，导致了原告雷先生不能按期拿到房屋。
　　2009年9月，房产公司在没有办理合同约定的相关手续的条件下就把房屋交给了原告雷先生。但是，直到原告雷先生向法院提起诉讼时，被告也未能办理好合同约定的相关手续。于是在诉讼中原告雷先生要求按他和被告签订的合同办事，请求法院支持。被告房地产公司没有否认违约这一事实。被告抗辩，由于所争房屋横跨两块不同地块，因房地产有关管理部门原因，致使其房屋无法办理产权证，买卖合同的目的已不能实现，这属于不可抗力的外因条件。因此预售合同应予解除，被告愿意承担原告解除合同后的相应损失。但合同解除后，也就不存在逾期交房违约金的问题。据此，被告请求驳回原告对其违约金的诉讼请求。
　　法院查明：
　　法院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在合同中约定被告应当在2005年1月前将符合交付条件的房屋交付原告，后来被告虽然向原告交付了房屋，但被告至今未取得新建住宅交付使用许可证，也未办理房地产初始登记手续及取得新建商品房房地产权证，根据双方合同的约定，应当承担违约责任。被告提供的目前无法办出产权证的证明，这并不能成为其免除承担违约责任的理由，故仍应按合同的约定向被告承担逾期交房违约金。现原告要求其承担2005年2月后逾期交房违约金的诉请，于法有据，应予支持。因此，法院作出上述判决。
　　律师点评：
　　专业房产律师靳双权认为应从以下几方面来分析本案：
　　1.商品房预售许可制度
　　《城市商品房预售管理办法》第7条规定，开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的《营业执照》和资质证书;(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(5)工程施工合同及关于施工进度的说明;(6)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
　　预购人可以仅凭借商品房预售许可证就能判定预售人具有预售资格而不考虑其他条件。因为我国商品房预售实行许可证制度，是一种行政许可行为，开发商获得预售许可证是其必须履行的强制性义务。
　　根据《城市商品房预售管理办法》第8条的规定，开发企业申请办理《商品房预售许可证》应经过如下步骤：
　　(1)受理。房地产开发企业按《城市商品房预售管理办法》第7条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐全的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
　　(2)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
　　(3)许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送至开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。
　　(4)公示。房地产管理部门作出准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。开发企业进行商品房预售，应当向预购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
　　2.开发商为购房人办理商品房产权证，是其合同义务
　　本案争议的焦点问题在于，办理商品房产权证书是否是房地产企业的合同义务。开发商与预购人签订的商品房预售合同，其实质是房屋买卖合同。该合同的特殊性在于，其标的物是尚在修建的房屋。双方当事人签订合同时，该标的物尚不存在。商品房预购合同的当事人与现房买卖合同的当事人一样，卖方订立合同的目的在于通过交易获取价款，买方订立合同的目的在于通过交付价款而获得房屋所有权。我国物权法，对于一般房屋所有权的取得采用债权形式主义的立法模式，即除买卖双方意思表示一致之外，还需办理产权移转手续，才发生物权变动的法律后果。买卖双方在合同履行中，须到不动产行政管理机关办理产权过户手续，买受方才能取得商品房的所有权，真正实现其订立买卖合同的目的。因此，在商品房预售合同中，预售人的合同义务主要表现为将未来建好的房屋交付对方，并积极协助办理产权过户登记手续。
　　在《商品房合同纠纷的司法解释》第18条中就明确规定：由于出卖人的原因，买受人在一定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，C房地产公司在双方约定的期限内，未办理商品房产权移转登记，尽管其已将房屋交付给买受人王某，但王某未能取得房屋所有权，致使合同目的落空。C房地产公司的行为已构成违约。
　　一同时，C房地产公司以不可抗力为由，主张解除合同，是不成立的。不可抗力作为违约责任的免责事由与合同法定解除的条件，在合同法理论中，具有重要地位。何谓不可抗力，是指合同当事人不能预知、不能避免、不能克服的客观情况。通常认为不可抗力主要包括以下情形：(1)自然灾害、如台风、洪水、冰雹;(2)政府行为，如征收、征用;(3)社会异常事件，如罢工、骚乱。C房地产公司提出，由于所争房屋横跨两块不同地块，因房地产有关管理部门原因，致使其所争房屋无法办理产权证的不可抗力，是无法律基础的。这只是合同履行中出现的障碍，而非不能避免、不能克服的不可抗力。所以，法院支持原告诉讼请求的判决是合理的。

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