职工购买公有住房交首付款后死亡的，其购房行为的效力如何

发布日期：2018-06-01 作者：靳双权律师

　　? (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　苟先生原为某国家机关干部，承租单位一套四居室楼房，由苟先生与其妻谢女士共同居住。苟先生于1995年去世，其女儿为照顾母亲也搬入此房居住。1996年，单位依照国家房改政策向职工出售公有住房，谢女士申请购房，单位同意并预收了谢女士购房款及维修基金共2万余元。在产权证未办完时，谢女士于1997年去世。1998年单位终止了购房决定，以购房人交购房款后死亡且无共居人为由要求收房，而苟先生的女儿却要求继承此房，双方由此产生纠纷。苟先生女儿遂起诉至法院，要求确认母亲谢女士的购房行为有效，房屋由其继承。
　　二、法院审理
　　法院经审理认为，谢女士购房手续齐全，其交纳了购房款，单位也同意其买房并接收了购房款，双方购房协议已实际成立。谢女士完全履行了合同义务，虽然未及时办理房屋产权证，但责任在单位而不在个人，单位不应单方作出终止购房决定。最后判决谢女士的购房行为有效，单位应协助办理房屋产权过户手续，房产由苟先生女儿继承。
　　三、北京房产律师靳双权点评
　　依据民法的有关规定，购房行为系要式法律行为，只有在房屋管理部门办理了登记手续以后，购房行为方能生效。购买商品房，当事人办理完登记手续后，取得产权证，所买房屋即成为其私人财产，依法可以发生继承等，而职工购买公有住房交首付款后死亡的，其购房行为的效力如何?这是本案的焦点问题。有一种观点认为，谢女士虽向单位预交首付款(成本房价款与维修基金)，但双方未签订售房合同，谢女士亦未取得房屋产权证，因此不能认定该处房产的所有权已发生了转移，双方房屋买卖关系不成立。这种观点与法院的认定截然相反，主要问题在于未正确看待公有住房的性质。公有住房买卖的政策性非常强，不宜完全按要式法律行为确认买卖是否成立，这样不利于保护当事人的权益，也不利于社会的稳定。各地一般出台了有关公有住房买卖的政策规定，法院在处理此类案件时会参照适用。
　　本案中，该公有住房从交首付款至取得房屋产权证这段时间，一直处于未确定状态，且根据实际情况，当事人在很长一段时间内才能取得产权证，这种情况一般是单位未及时办理产权证造成的，单位应承担责任，而不应让个人承担。本案的发生地是北京市，北京市出台的有关规定应作为办案参照。《北京市人民政府房改办公室(97)京房改办字第071号通知》规定，职工购房时间从首次付款之日起计算。本案中的谢女士已交购房首付款，实际履行了合同义务，其购房行为成立，单位在谢女士死后不应单方作出终止购房决定。依据(95)京房改办字第056号文件规定，购房职工已故，所购住房发生继承的，继承人可按成本价购房。综上，谢女士的购房行为已经生效，应该受到法律保护，单位的收房要求不能成立，房屋应由苟先生女儿继承。
　　四、律师建议
　　各部门规章、地方规章可作为人民法院审理案件时参照适用的对象。由于公有住房改革政策性极强，对于公房买卖引起的纠纷案件，法院尤其应当注意有关的政策规定，与一般房屋买卖区别对待。

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