二手房买卖，卖方违约，如何维权？

一、简述案件

    2018年3月30 日，A通过中介与B签订房屋买卖合同，涉案房屋总价100万，目前开发商尚未办理房产证，且剩余贷款40万。双方约定合同签订当日支付定金2万，B每月的按揭款自2018年4月起由A承担，2018年11月底交房并支付首付款8万，B在2019年4月办理解押手续，AB各承担20万元解押款，2019年6月办理贷款事宜，银行审批后办理过户，一方取消交易，需支付合同15%违约金。B收取定金后，因房屋涨价以及首付款过低等原因，与A协商变更合同条款，但协商未成，与B同行人员一怒之下将合同撕毁。A起诉要求支付违约金15万元并退还定金2万。

二、律师点评 

    一审法院虽然认定与B同行人员撕毁合同的行为的法律后果由B承担，但是本人仍然认为A就对方违约的证据具有瑕疵，一审法院认定过于激进，A完全可以在起诉前获取更多补证，否则可能存在证据不充分的风险。

    另外，关于违约金，若截至A起诉之日，房屋溢价超过或低于房屋总价15%，则可以要求法院调高或调低违约金，具体到举证责任的分配：要求调高的举证责任在于A，要求调低的举证责任在于B，故视具体情况而定。如果A不主张调高违约金，也可以通过主张支付房屋差价损失来弥补违约金过低的情况。

三、律师建议

     目前，在房价快速上涨的大背景下，卖方违约的情况极为普遍。

    作为买方，如何使自己利益最大化，要求继续履行合同还是要求对方承担违约金？需要具体根据合同履行情况及继续履行的可能性来综合判定。对于违约金的高低，更应准确把握违约的证据固定、违约金调整标准、举证责任的分配，即司法鉴定的申请义务人。

    作为卖方，如果真实情况就是房屋溢价等原因导致当不想继续履行原合同，建议不要贸然通知买方解除合同，需要根据合同约定重新设计方案，以减少损失甚至让对方支付违约金的方式来达到解除合同的目的。