借名买房贷款未偿还完，法院判决实际出资人偿还完贷款后过户

发布日期：2018-06-19 作者：靳双权律师

　　　　1、原告诉称
　　2014年4月，丁欢喜、宋国荣诉称：李龙、宋菲系夫妻关系，我二人为宋菲父母。2009年12月，我二人与李龙、宋菲签订协议，协议约定我二人以李龙的名义购买位于北京市通州区302号房，同时约定由我二人支付全部费用，房屋产权归我二人所有。现双方就该房屋所有权问题发生纠纷，故起诉请求依法确认302号房归二原告所有;判令李龙、宋菲协助我二人将302号的房屋过户至我二人名下。
　　2、被告辩称
　　李龙辩称：第一、购房费用并非全部由丁欢喜、宋国荣支付，我也支付了数万元的装修款。第二、房屋登记为李龙单独所有，李龙为房屋的合法拥有者。
　　第三、2009年12月双方并未签订任何协议，丁欢喜、宋国荣起诉时提交的“证明”是2011年7月23日左右丁欢喜、宋国荣以不在“证明”上签字就让我夫妇离婚相要挟，逼迫我签的。我在“证明”上签字时，丁欢喜、宋国荣在北京既没有贷款资格也没有购房资格，因此该“证明”所体现的借名购房内容明显违反北京市现行限购、禁购及信贷政策，不具备合法性，属无效文书，不应当被认定为对过去行为的追认。如果任何在限购政策之前购买的房屋都在限购政策实施后以追认的方式达到过户的目的，将使政府的惠民政策有空可钻，为规避限购政策在政策实施之后对之前的购房行为性质进行追认的做法不应当被支持。
　　第四、由于使用我的贷款资格购买房屋，将严重影响我再次购房的首付款数额及贷款利率，如果认定房屋归丁欢喜、宋国荣所有，将极大损害我的合法权益，综上所述，请驳回丁欢喜、宋国荣的诉讼请求。
　　宋菲辩称，对丁欢喜、宋国荣所诉事实没有意见，同意丁欢喜、宋国荣的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　宋国荣、丁欢喜系夫妻，二人之女宋菲与李龙于2008年12月30日登记结婚。2009年12月，李龙与林伟签订《北京市存量房屋买卖合同》购买北京市通州区302室商品房1套，购房定金及首付款系宋国荣、丁欢喜出资，通过李龙、宋菲支付给林伟。《房屋所有权证》载明此房于同年12月27日登记为李龙单独所有，于2010年3月3日全部抵押给中国邮政储蓄银行有限责任公司北京通州区支行，借款金额25万元。抵押贷款一直由宋国荣、丁欢喜通过将款项转入李龙账户的方式进行偿还，宋国荣、丁欢喜表示对尚未清偿的抵押贷款其可一次性还清。
　　审理中，宋国荣、丁欢喜宣读出示了其二人作为委托人、李龙、宋菲作为被委托人共同签字的内容为“于2009年12月父亲宋国荣、母亲丁欢喜出全资委托女儿宋菲、女婿李龙购林伟出售的楼房一套，地址北京市通州区302室，总金额437000元人民币。宋国荣、丁欢喜支付首付款187000元。因宋国荣、丁欢喜年令限制，余款以李龙名义向银行贷款25万元，因此房屋产权证暂落于李龙名下，每月房贷是宋国荣、丁欢喜的工资中交付1300元，由宋菲代交于银行。即该房屋购房、首付款、贷款、契税、中介服务费、贷款代办费、装修、物业、供暖、水电气等全部费用系宋国荣、丁欢喜所交付。故房屋产权全部属宋国荣和丁欢喜所有。特此证明”的证明1份。
　　该“证明”中双方均未书写签字日期，对此宋国荣、丁欢喜称购房前已有口头协议，该“证明”系2010年初签属;李龙称购房后2010年1月到5月进行装修，当时宋国荣、丁欢喜不在北京，厨卫装修完后宋国荣、丁欢喜于2011年5月入住。2011年7月23日前后，宋国荣、丁欢喜以不签字就让宋菲与其离婚相要挟逼迫其在该“证明”上签了字。另庭审中李龙提供证据证明其投入资金对争议房屋进行过装修。对李龙所称胁迫及装修问题，宋国荣、丁欢喜予以否认。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)北京市通州区302室房屋归丁欢喜、宋国荣所有;
　　2)在丁欢喜、宋国荣将抵押贷款清偿完毕消灭抵押权后七日内，李龙、宋菲协助丁欢喜、宋国荣将302室房屋过户至丁欢喜、宋国荣名下。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　根据宋国荣、丁欢喜提供的证据及双方当事人陈述的争议房屋占有使用情况，能够认定宋国荣、丁欢喜与李龙、宋菲之间存在由宋国荣、丁欢喜出资、借用李龙之名登记的借名买房合同关系。除存在合同法规定的无效情况外，该合同应为有效。
　　本案中，双方当事人争议的焦点集中在该借名买房合同是否是为了规避住房限购政策所订立。根据查明的事实，本案争议房屋购房合同签订、付款、贷款均形成于国务院、北京市住房限购政策颁布之前，因此双方关于借名买房约定并未规避住房限购政策，系有效合同。
　　李龙辩称借名买房合同系受宋国荣、丁欢喜胁迫签订，未提供证据证明，且未在知悉受胁迫之日起一年内请求人民法院或仲裁机构变更或撤销，因此该合同合法有效，李龙应予履行，故法院对于宋国荣、丁欢喜的诉讼请求予以支持。因房屋抵押贷款尚未清偿完毕，宋国荣、丁欢喜应将抵押贷款清偿完毕以消灭抵押权，双方在办理房屋过户手续时产生的相关费用亦应由宋国荣、丁欢喜自行缴纳。

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