借名买房案件中实际出资人的认定

发布日期：2018-06-21 作者：靳双权律师

　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　李娜诉称：2004年，李娜与周芳芳的舅舅宋哲相识并生活在一起，因各种原因一直没有领取结婚证。2007年，李娜准备在回龙观地区购买房屋，周芳芳正好具有购买经济适用房的条件，但周芳芳无力也无意购买，后经协商，由李娜出资并以周芳芳的名义购买房屋，李娜向周芳芳支付二万元购房资格转让费。
　　2007年8月22日，李娜与周芳芳及宋哲共同到开发商处选房，李娜当天支付了购房预付款人民币拾万元整。因为房屋是经济适用房，开发商要求必须具有购买经济适用房资格的周芳芳本人签订购房协议。2007年10月6日，李娜与周芳芳及宋哲共同到开发商处签订购房合同。签订合同后，李娜依约支付了购房尾款224638元。2007年12月18日，李娜对房屋进行验收，并交纳了房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税、照明等所有费用。
　　2007年12月14日，李娜委托宋哲与北京天鸿宝地物业管理经营有限公司签订了前期物业服务协议，随后李娜开始对房屋进行装修。此后，李娜一直居住至今。房屋产权证颁发已满五年，具备上市交易过户条件后，李娜对此催促，要求周芳芳按约定协助过户，周芳芳未履行。
　　李娜认为：该房屋实际由李娜出资以周芳芳的名义购买，房屋应归李娜所有，周芳芳有协助过户的义务。目前该房屋已具备过户条件，周芳芳应按约定履行过户义务。为维护李娜的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、周芳芳将位于北京市昌平区402室房屋过户到李娜名下;2、本案诉讼费用由周芳芳承担。
　　2、被告辩称
　　周芳芳辩称：李娜起诉的事实部分是存在的，但关键点是错误虚假的，李娜所陈述的2004年的情况是真实的，2007年的事实编造的比较多。李娜有北京住房，根本不存在购买经济适用房的条件，周芳芳的父母是领导干部，周芳芳本身也有正式工作，所以不存在与李娜说的“无力无意购买房屋”的情况，而后来说支付2万元的转让费不存在。李娜说支付房款不是客观事实，说签合同的情况也跟事实不符，是周芳芳验收房屋和交纳费用的。
　　本案不存在借名买房的问题，宋哲确实跟他们住在一起，宋哲在买房时确实跟李娜借过钱，我们听宋哲说，第一笔钱是宋哲通过李娜借的，大部分是宋哲的，有借钱的过程，所以周芳芳认为周芳芳在得到经济适用房指标的时候没有放弃这个机会，但确实是通过宋哲借过钱，所以确定我们购房没有实质性瑕疵。综上要求驳回李娜的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　2007年时李娜具有取得经济适用房购买指标的能力，但李娜不具备购买经济适用房的资格。李娜因当时与周芳芳的舅舅宋哲系男女朋友关系，周芳芳符合购买经济适用房的条件，李娜以周芳芳的名义购买经济适用住房。2007年10月6日，周芳芳与北京首开天鸿集团有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定购买402号房屋，房屋总价款为324638元。预售合同的买受人为周芳芳，但通讯地址系李娜的住址，联系电话为李娜的电话。
　　李娜向案外人张龙借款以支付购房款。2007年8月20日，张龙开立户名为周芳芳的北京银行账户，并存入10万元。2007年10月1日，张龙再次开立户名为周芳芳的北京银行账户存入20万元，并于2007年10月2日存入24638元。2008年6月6日，房屋取得房屋所有权证书，登记的房屋所有权人为周芳芳，房屋坐落为北京市昌平区402号，房屋性质为经济适用住房。
　　另查明，上述房屋的契税、专项维修资金、印花税等税费由李娜支付。李娜持有房屋的《北京市商品房预售合同》、购房款发票、房屋所有权证及相关税费发票的原件。房屋交付后，李娜、宋哲居住使用该房屋。2015年4月，李娜与宋哲分手。
　　庭审中，宋哲称其没有借周芳芳名义购买房屋的意思。周芳芳称房屋的相关税费均由其支付，但无法提交税费发票的原件。周芳芳与宋哲称已向李娜返还购房款33万元，李娜对此不认可。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　周芳芳协助李娜办理位于北京市昌平区402号房屋的权属转移登记手续。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案主要争议焦点系李娜与周芳芳之间是否存在借名买房法律关系。针对上述争议焦点，结合双方的诉辩意见，综合审查全案证据，法院认为，402号房屋现虽登记在周芳芳名下，但是现有证据可以认定李娜出资支付了全部购房。购买该房屋后，李娜实际占有、使用402号房屋，并缴纳了相关税费，李娜同时持有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、房屋所有权证及相关税费发票等原件。
　　上述事实足以认定李娜、周芳芳之间存在借名买房的意思表示。本案中，周芳芳虽否认李娜实际出资之事实，并陈述系向李娜借款购买402号房屋，但其对所持的借款关系存在并依法成立的事实并未提交充分证据予以佐证。经庭审中进一步审查，周芳芳对于李娜因何持有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、房屋所有权证及相关税费发票原件以及《北京市商品房预售合同》中买受人处所留的通讯地址及联系电话均为李娜的地址及电话等事宜未作出合理解释。据此，法院依据现有证据认定李娜与周芳芳之间就402号房屋存在借名买房法律关系。
　　合同依法成立后，双方当事人均应依约全面履行各自义务。本案中，402号房屋的房屋所有权证书已于2008年6月6日取得，且402号房屋的原购房合同系2008年4月11日之前签订，该房屋现已具备上市交易条件。基于此，李娜要求周芳芳协助将402号房屋过户至其名下的诉讼请求，具备事实及法律依据，应予以支持。

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