资深房产律师解析一起如何认定恶意串通购买房屋案件

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起认定是否属于恶意串通买卖房屋纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
苏贵生与李敏共育四子女，系苏晓、苏利、苏佳、苏惠。苏佳与刘明于1992年9月14日登记结婚。
2000年3月1日，苏佳与通讯公司签署房屋买卖合同，以成本价20000元购买1504号房屋。后苏佳取得1504号房屋所有权证。
2003年1月22日，苏佳（甲方）与苏晓（乙方）签署《买卖合同》，约定甲方将1504号房屋卖与乙方，房屋价格18万元。同日，双方签署《房屋买卖保证书》。2003年1月24日，双方办理了1504号房屋所有权转移登记手续，1504号房屋登记所有权人变更为苏晓。
关于购房款，苏晓表示1301号房屋原系苏贵生自单位承租公房，因苏贵生去世由苏佳借名买房。1301号房屋于2002年拆迁获得补偿款50万元。苏佳领取后，李敏对房屋拆迁补偿款进行分配，苏佳给付苏惠15万元，苏晓16万元。双方签订房屋买卖合同之后，苏晓以16万元作为房款，再添2万元作为购买1504号房屋的购房款，现在该房款已于办理房屋权属转移登记期间全部支付完毕。苏佳表示，其母李敏曾询问谁购买1301号房屋，如果其他人不买，就让苏佳购买。房屋的拆迁款50万元，因为苏惠没有工作，所以给其15万元，苏惠原乡拿出5万元给苏晓，苏晓没有同意。苏佳计划等母亲李敏去世后再解决此事，没有达成以16万元扣抵房款的合意，也没有将房屋出售给苏晓。对此，苏佳解释收取苏晓给付的2万元现金是因为1301号房屋没有钱装修。对此，刘明表示只听说苏晓给付苏佳2万元，对于其他情况并不知情。
法院向苏利征询意见，苏利表示因自建房拆迁，没有参与1301号房屋拆迁款的分配，是苏佳等三人分配的。拆迁后，苏利与苏佳曾想给李敏买房，未找到是和房屋，苏佳将1504号房屋腾给李敏居住，李敏一直在1504号房屋内居住直至2013年7月去世。

二、法院审理
一审法院经过审理认为：本案争议的焦点在于苏佳与刘明在婚后购买的1504号房屋是否属于夫妻共同财产，法院认为苏佳与苏晓之间的房屋买卖行为不存在恶意串通，且1504号房屋与1301号房屋之间息息相关，根据两人之间的关系，房屋取得方式等综合考虑，苏晓取得该房屋属于善意取得，因此驳回了刘明的诉讼请求。
判决后，刘明不服，仍持原审起诉意见上诉至本院，请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。苏佳不同意原判但未上诉。苏晓同意原判。

三、法院判决
一审判决：
驳回刘明的诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。

四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
合同作为平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其效力问题属于法律价值判断之范畴。合同效力基于合同成立为前提，包括当事人具备相应之缔约能力、意思表示真实、不违反法律的强制性规定和公序良俗。依法成立之合同，自成立时生效；就合同效力之评判应依法确定。通过各方当事人陈述和相关证人证言判断，1504号房屋的处理与1301号房屋拆迁的利益分配息息相关，苏佳于婚姻关系存续期间取得之1504号房屋应属其与刘明的夫妻共同财产，刘明就苏佳处分房屋行为确认无效基于两点事由：
1. 本案是否构成恶意串通
关于恶意串通，损害其利益一节，1504号房屋系苏佳自单位购买公房，且房屋登记簿物权记载系苏佳所有。苏晓与苏佳签署《买卖合同》之时，苏佳于房屋买卖保证书中明确承诺交易房屋无权属争议。且就1301号房屋拆迁、为李敏寻找住房等同时期关联事件处理过程中，均由苏佳办理。苏晓信赖登记簿之记载，亦有理由相信苏佳处分1504号房屋行为系权利人真实意思表示，且苏晓向苏佳支付了2万元房价款，该款项不低于苏佳原支付购房款项的情况下，不能认定苏晓与苏佳存在故意隐瞒刘明或蓄意串通之恶意，故以此确定合同无效并不成立。
2.无权处分
关于无权处分一节，无处分权人将不动产转让受让人的，所有人有权追回，但受让人善意取得物权情况除外。据在案证据及各方陈述可知，1504号房屋处理与1301号房屋拆迁相关联，考虑到房屋取得方式、苏晓与苏佳身份关系及拆迁款实际分配情况，苏佳当时并未就1504号房屋作价18万元提出异议且实际接收部分款项，应视为达成合意，不宜单纯以房屋市场交易价格评判特定环境下各方对交换价值之预期。故此，就1504号房屋交易行为，苏晓不存在恶意，支付了相应对价且房屋所有权转移至今已近十年，苏晓构成善意取得。
故，法院认定苏佳与苏晓之间的合同有效是正确的。