一起借名买房纠纷案例点评

发布日期：2018-07-10 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　胡磊诉称：胡磊于2008年7月25日购买李亚丽所有的802号房屋。合同约定胡磊向李亚丽支付首付款98970元，及房屋交易环节的税费11786元，并按李亚丽贷款情况，由胡磊偿还李亚丽银行贷款19万元。合同签订后，胡磊入住房屋，且一直按月偿还银行贷款至今。
　　签订合同后，胡磊多次要求李亚丽尽快配合归还银行贷款，但李亚丽一直拒绝配合。胡磊为维护合法权益，诉至法院，诉讼请求：1、请求判令李亚丽配合胡磊到贷款银行办理房屋贷款的还清手续(胡磊将剩余款项支付给银行，李亚丽配合提前一次性还贷并办理抵押解押手续);2、请求判令李亚丽配合胡磊办理房屋产权转移登记手续;3、本案诉讼费由李亚丽承担。
　　2、被告辩称并反诉
　　李亚丽辩称：付款协议不是房屋买卖合同，双方之间不存在房屋买卖合同关系。胡磊没有向李亚丽支付房款，付款协议不符合房屋买卖合同基本要件。李亚丽与胡磊是朋友，胡磊以李亚丽名义购买经济适用房，李亚丽当时没有筹集资金购买房屋。
　　胡磊、李亚丽协商以李亚丽名义购买经济适用房，2008年胡磊为取得经济适用房所有权，要求李亚丽与胡磊签订付款协议。协议内容印证了胡磊借李亚丽之名购买经济适用房，胡磊借用李亚丽之名与房屋开发商签订合同。胡磊不是北京户籍，胡磊以李亚丽之名购买经济适用房违反法律规定。
　　胡磊、李亚丽是委托合同关系，付款协议是合法形势掩盖非法目的合同，应该认定无效。房屋登记在李亚丽名下，应该认定为李亚丽房屋。请求驳回胡磊的诉讼请求。李亚丽就此提出反诉，诉讼请求：1、请求判令胡磊与李亚丽2008年7月25日签订的付款协议无效，请求判令胡磊腾退诉争房屋;2、请求判令胡磊支付由于侵权给李亚丽因无处可住造成的损失5万元;3、请求判令本诉及反诉诉讼费由胡磊承担。
　　二、法院查明
　　802号的房屋所有权人登记为李亚丽，该房屋为经济适用住房，2007年7月3日缴纳契税。
　　2004年10月10日，李亚丽与开发商签订商品房买卖合同，载明：李亚丽购买802号房屋，总价288970元。
　　胡磊与李亚丽为朋友关系。李亚丽称当初李亚丽有资格购买经济适用住房，2004年胡磊找到李亚丽，要以李亚丽名义，由胡磊实际出资购买经济适用住房，首付款等11万余元为胡磊交纳，剩余贷款自2004年一直由胡磊每月偿还1500元，贷款存折及银行卡自2004年给付胡磊。
　　2006年交房，2007年胡磊居住房屋至今。胡磊与李亚丽为借名买房关系。胡磊称李亚丽2004年购买房屋的首付款等费用11万余元是李亚丽向胡磊所借。后李亚丽多次向胡磊借款，其中包括房屋装修款、胡磊给付李亚丽的汇款、2004年至2006年房屋贷款等，胡磊每月借给李亚丽1500元用以偿还房屋贷款。双方形成很多债权债务关系，胡磊给付李亚丽现金，李亚丽未出具过借条。2008年双方协商以债权债务关系作为购买房屋对价款，从而签订付款协议。胡磊自2008年9月居住诉争房屋，并取得贷款存折及银行卡，现胡磊每月偿还贷款1500元，已偿还了约10万元贷款。
　　2008年7月25日，李亚丽(甲方)与胡磊(乙方)签订付款协议，载明：第一条：以甲方名义购买802号房屋，价款288970元，该房屋的实际出资人为乙方......第三条：甲方承认自本协议签订之日后的银行还款也有乙方支付。甲方积极配合乙方还银行贷款。第四条：因甲方对上述房屋没有实际出资，甲方不得对该房产主张任何权利，该房产的一切支配权由乙方拥有。能办理过户手续时，甲方应无条件将该房产过户给乙方。
　　李亚丽的偿还贷款存折及银行卡现均在胡磊处。胡磊提供的银行凭单载明，2008年5月7日李亚丽户内存入2万元，胡磊称此可证实其将房屋首付款支付李亚丽。李亚丽否认胡磊曾于2008年支付李亚丽首付款，称存折及银行卡均在胡磊处，李亚丽实际上也无法取得钱款。
　　庭审时，胡磊提供了2008年9月19日胡磊办理的房屋入住证，其中载明业主为胡磊。胡磊还提供了房屋2008年至2009年、2012年至2013年供暖费及2009年6月至2010年5月、2011年6月至2012年6月物业费的发票、收据、装修明细表及装修费收据等作为证据，以证明李亚丽在2006年装修房屋，胡磊代为付款，胡磊、李亚丽间存在债权关系，后因该债权关系冲抵了部分购房款，实际胡磊2008年入住房屋的事实。李亚丽称实际胡磊于2006年即入住房屋。
　　庭审中，胡磊提供了银行对帐单，以证明签订付款协议后，胡磊替李亚丽偿还银行贷款至今。李亚丽称实际胡磊于2004年即开始偿还贷款。
　　此外，李亚丽为证实其损失，提供了2009年6月14日的租赁合同作为证据。胡磊对此不予认可。胡磊表示有能力并同意一次性支付剩余贷款。
　　在庭审中，胡磊、李亚丽均认可：双方均认可李亚丽系经非摇号方式取得房屋经济适用住房资格。
　　另查，法院工作人员至房屋交易管理部门对经济适用住房的政府优先回购问题进行了调查。该部门工作人员答复，房屋以每平方米1.5万元以上价格进行交易，才会放弃优先回购权。目前并无实际回购程序及资金。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)胡磊将802号房屋抵押贷款偿还完毕;
　　2)李亚丽协助配合胡磊至房屋交易管理部门注销解除802号房屋的抵押登记;
　　3)李亚丽协助配合胡磊至房屋交易管理部门将802号房屋所有权过户登记至胡磊名下;4)驳回李亚丽的反诉请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅仅是限制流通物，并非禁止流通物。借名买房可以是书面协议形式，也可以是口头协议形式。
　　具体至本案中，综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房票据及所有权证书持有状态等方面，依据双方签订的付款协议，以及李亚丽的自认及对于双方合同关系的解释，可以认定胡磊、李亚丽之间自2004年即存在借名买房关系，付款协议具有借名买房性质。
　　现李亚丽原购房合同签订及双方借名买房关系均形成于2008年4月11日前，双方明确约定在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记，且李亚丽并非系采用摇号方式取得经济适用住房的购房资格。房屋虽性质为经济适用住房，但其所有权证书取得及契税缴纳至今均已满5年，房屋所在的房屋交易管理部门对于房屋的上市交易及回购等事项并未提出明确意见，此应视为其对相应权利的放弃。
　　因此，庭审辩论终结前房屋已经取得上市交易条件。现胡磊明确表示同意一次性偿还贷款，双方约定的过户期限和条件已经具备，法院对于胡磊请求李亚丽配合办理抵押解除注销手续即房屋过户手续的诉讼请求依法予以支持。李亚丽请求确认付款协议无效，请求李亚丽腾退房屋并赔偿损失的反诉请求，并无事实及法律问题，法院不予支持。

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