对房屋不享有所有权或处分权的人,房屋买卖合同无效
发布日期:2018-07-18 作者:靳双权律师
一、原告诉称
原告吴大叔起诉称:我在甲市XX路有一套80平米的房屋,陆先生是我该套房屋的租户,他伪造了假的房产证将我的房产证掉包后,又伪造了我的户口本和身份证,于2006年3月1日,假冒我的名义将该套房屋以28万元的价格卖给了被告贺先生,双方还签订了房屋买卖合同。合同签订后,双方去相关部门办理产权过户登记手续,同时陆先生将房屋交给了贺先生居住,贺先生搬进该房屋后一直居住到现在。我多次找到贺先生协商未果,所以请求法院判令贺先生退还我房屋。
二、被告辩称
被告贺先生答辩称:我已经向吴大叔支付了全部购房款,该房屋现在产权已经在我名下,我也一直居住在这里,我不同意原告的诉讼请求,请求法院驳回。
三、法院审理
法院经审理后查明:原告吴大叔在甲市XX路有一套80平米的房产,2005年3月,陆先生想办法租到了吴大叔的该套房屋,然后对调换了吴大叔的房产证,伪造了吴大叔的户口本和身份证后,在2006年3月1日,假冒吴大叔的名义,将该套房屋出售给了被告贺先生,并为贺先生办理了产权登记,陆先生将该套房屋钥匙交给了贺先生,贺先生搬进该套房屋一直住到现在。吴大叔发现自己的房屋被陆先生出卖后,找到了被告贺先生协商,要求其退还房屋,但是协商未果,所以吴大叔诉至法院。
四、法院判决
法院经审理后作出判决:贺先生将诉争房屋退还给吴大叔,吴大叔支付贺先生房屋装修费用4万元。
五、律师点评
北京房产律师靳双权分析认为:根据《合同法》第132条第1款规定,出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。出卖人必须是其出卖物的所有人,或者是有权转让出卖物的有权处分人。对依法不享有所有权或处分权的标的物,如盗窃的物品、其他方式非法占有他人的物品等,出卖人无权出卖。出卖人于合同成立时要出卖标的物的,须先取得标的物的所有权或处分权。未经所有人或有权处分人同意买卖标的物的,须事后经有权处分人的同意,否则买卖行为无效。本案中,贺先生和吴大叔签订的房屋买卖合同,是陆先生假冒吴大叔名义签订的,并非吴大叔亲笔签名,签订该合同不是吴大叔真实意思表示,并且吴大叔也没有委托任何人出售该套房屋,因此该合同无效,贺先生和吴大叔的房屋买卖行为无效。所以法院判决是正确的。
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