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房屋买卖合同纠纷中,何种情况下可以解除合同?

发布日期:2018-07-31    作者:石文辉律师
   说到解除合同,很多人会认为合同一方出现违约行为时,只要发个解除合同通知函给违约方就可以解除合同了。但实际上并没有那么简单。下面通过律师事务案例进行讲解。
【基本案情】
2011103日,原被告签订《二手房买卖合同》,约定:总价款14万元,房款交齐后卖方协助买房办理过户手续。签订合同后,被告向原告交付现金13万元,剩余1万等家里有钱时再给付,且原告交付涉案房屋,由被告居住使用。2017327日,原告向被告发出《通知函》一份,通知内容为“我于201675日向你发出通知,要求你在接到该通知之日起十日内向我方支付剩余房款,但时至今日,你仍未履行付款义务,为此,书面通知你解除所签订的《二手房买卖合同》,将房屋腾退给我。"并以此函诉至法院,要求解除《二手房买卖合同》。
【法院裁判】
驳回原告的诉讼请求。
【律师解答】
本案中,原告虽于2017327向被告发出解除合同的通知,但双方未协商解除合同,在房屋买卖合同中亦未约定合同解除的条件,且被告已按合同约定履行了大部分付款义务。根据《合同法》94的规定,当事人迟延履行主要债务,导致合同目的不能实现的情况下,经催告后,债务人在合理的时间内仍未履行,此时债权人才可以通知债务人解除合同。
问:何种情况下,当事人可以解除合同?
根据《合同法》第93条第二款、第94条的规定,合同解除权分为约定解除权以及法定解除权。
一、约定解除权,是指当事人以合同形式,约定什么情况下一方可以单方解除合同。
二、法定解除权,是指根据法律规定而解除合同。具体如下:
1、因不可抗力致使合同目的不能实现。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不可抗力可以导致合同不能履行、不能完全履行、不能按时履行。如货物买卖合同中,因天灾造成货物全部毁损,导致合同不能履行。
2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务,即所谓的“预期违约”。比如租房,合同期限三年,合同约定第二年的房租要在今年1231日前缴纳,你明确表示不缴房租的行为。
3、当事人迟延履行主要债务,经催告后在合理的时间内仍未履行。当事人迟延履行主要债务,导致合同目的不能实现的情况下,经催告后,债务人在合理的时间内仍未履行,此时债权人可以通知债务人解除合同。
4、当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。此种情况下当事人已经构成了根本违约,此时无须经催告程序,在违约人履行期限届满未履行合同时,即可通知解除合同。
5、法律其他规定的其他情形。例如《合同法》第224条第2款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。


【相关法条】
《合同法》
93 当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第94条规定 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理的期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。

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