享有解除权的一方自解除通知到达对方时合同解除

发布日期：2018-08-20 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告盛世杰公司诉称：2012年6月29日我公司与邹明签订《北京市商品房预售合同》(以下简称1号合同)，邹明购买了我公司开发的位于北京市海淀区×号房屋(以下简称×号房屋)。该房屋总房款为20634036元，根据×号房屋买卖合同附件五及补充协议二中付款方式及期限的约定，邹明应当于2013年7月28日支付16500000元，若邹明不能在2013年7月28日支付剩余16500000元房款，我公司有权向邹明收取不低于总房款30%的违约金。2013年7月28日起，在我公司多次催促下，邹明仅于2013年9月4日支付了3157753元，仍剩余13342247元房款未支付。自2013年9月4日后，邹明就不再向我公司支付任何房款，甚至不再接听电话。故我公司根据中华人民共和国民事诉讼法第108条规定，特向贵院提起诉讼，请求判令解除双方于2013年6月29日签订的1号合同;并判令邹明承担6190210.8元违约金。
　　二、被告辩称
　　被告邹明辩称：本案诉争房屋的房款总价值20634036元，我支付了7000000元，但是盛世杰公司解除两套房屋合同时，就此两套房屋的钱款有一千多万元盛世杰公司未退还给我，若将此一千多万元算在本案诉争房屋上，我还差6314779元未支付，此数额也是盛世杰公司公司售楼处的工作人员给我发的信息。近期我没有能力继续支付房款，如果继续支付，需要给我一定时间，如果解除合同，要求对方退回我已付的全部房款，不同意支付违约金。
　　三、审理查明
　　经审理查明：盛世杰公司与邹明于2013年6月2日签订商品房认购书一份，同时邹明于当日向盛世杰公司支付1000000元定金。后双方于2013年6月29日签订1号合同及附件，约定由邹明购买×号房屋，总房款为20634036元;邹明即于当日向盛世杰公司支付首期房款3134036元。同年6月底双方又签订甲方为盛世杰公司、乙方为邹明的《补充协议二》作为1号合同的补充协议，约定邹明应于2013年7月28日前支付剩余房款16500000元，该协议还约定“若乙方未能在上述时间前来缴纳剩余房款，甲方有权解除该套房屋的合同，并向乙方收取不低于总房款30%的违约金…….”。2013年9月3日邹明向盛世杰公司支付房款3157753元。2014年9月26日，盛世杰公司向邹明发出《解约函》。
　　庭审中，盛世杰公司提交《温馨提示函》、《催款函》、快递回单等证据，主张已多次邮寄上述材料给邹明，要求其支付剩余房款。邹明则表示仅收到《解约函》，并未收到其他材料，并认为双方在《补充协议二》中约定的违约金过高，其不应给付，且盛世杰公司应退还已付房款。
　　上述事实，有双方当事人陈述、1号合同、补充协议二、付款收据、解约函等证据在案佐证。
　　四、法院判决
　　1、驳回北京盛世杰公司请求判令解除1号合同的诉讼请求;
　　2、北京盛世杰公司于判决生效后七日内返还邹明人民币共计六百九十万二千五百七十元。
　　五、房地产律师靳双权点评
　　本律师认为，合同成立并生效后，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，守约方有权要求违约方承担违约责任。违约责任的承担方式可以由当事人约定，若当事人以约定的责任方式为违约金且过高为由请求减少的，应当以违约金不超过造成的损失30%为标准适当减少。盛世杰公司与邹明于2013年6月29日签订的1号合同及补充协议系双方真实的意思表示，且不违反法律法规强制性规定，成立并生效，该合同及补充协议约定若邹明未能在2013年7月28日前向盛世杰公司支付剩余房款16500000元，盛世杰公司有权解除1号合同。邹明迄今未向盛世杰公司支付剩余房款，解除权人盛世杰公司已于2014年9月26日向邹明发出解除合同的通知，该通知已经由邹明查收，双方签订的1号合同在邹明查收解除合同通知时已经解除，故盛世杰公司请求判令解除1号合同的诉讼请求，本案不再支持。该合同的解除系邹明违约造成，其应承担违约责任，虽然双方在1号合同的补充协议中约定违约责任的承担方式为不低于总房款30%的违约金，但双方约定的违约金超出盛世杰公司因邹明逾期缴纳剩余房款而受到损失的30%，且邹明在庭审中提出违约金过高的抗辩，故对于盛世杰公司要求邹明承担6190210.8元违约金的请求，不应支持;对于邹明应当承担的违约金，本院参照同期中国人民银行金融机构贷款基准利率，酌情予以减少，数额为389219元。另1号合同已经解除，盛世杰公司应当返还邹明已付房款共计7291789元，该数额与邹明应当向盛世杰公司支付的违约金相抵消后，盛世杰公司应当返还邹明6902570元。

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