律师分析经济适用房转让合同纠纷
一、原告诉称原告高某向本院提出诉讼请求：判令1.两被告返还原告购房定金10000元；2.两被告支付原告违约金77000元；3.两被告赔偿原告上涨可得利益损失402629.71元。事实和理由：两被告系夫妻关系。原告通过南京我爱我家某房地产经纪有限公司了解到两被告要出售南京市六合区雄州街道X室房屋的卖房信息，遂通过中介与两被告取得联系洽谈房屋买卖事宜。2016年9月11日，原告在中介的促成下与两被告签订了《房地产买卖中介合同》，约定：两被告将位于南京市六合区雄州街道X室的房屋出卖给原告，面积92.93平方米，房屋总价770000元，原告向两被告交纳购房定金10000元，任何一方违约应向对方支付房屋总价10%的违约金并承担中介费，违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。合同签订后，原告按约支付定金10000元，被告接受定金后一直拖延履行义务，原告多次交涉无果。二、被告辩称被告郑某、李某辩称，涉案房屋系经济适用房，根据南京市六合区人民政府六政规【2010】2号文件规定，涉案房屋不具备上市交易条件，双方签订的买卖合同违反法律规定，应认定无效。合同约定2016年9月15日前办理经济适用房上市交易证明，签订合同后，被告与中介到相关部门办理涉案房屋上市交易证明时，才得知涉案房屋不符合上市交易的政策，随即第一时间告知原告。因此，合同未能履行的原因不能归咎于被告，被告行为并未构成违约。被告同意返还因该合同取得的定金，请求法院驳回原告其他诉讼请求。三、审理查明本院经审理认定事实如下：被告郑某、李某系夫妻关系。2016年9月11日，原告高某与被告以及南京我爱我家某房地产经纪有限公司签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：被告将郑某名下坐落于南京市六合区X室经济适用房出售给原告，面积92.93平方米，房屋总价770000元，双方在签约时原告应支付被告定金10000元。被告保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。此房为经济适用住房，被告承诺于2016年9月15日前办理好经济适用房上市交易证明，办理上述的一切相关费用由原告承担。未能按照合同约定提供必要的文件和配合造成合同无法履行的，守约方均有权按标的额的10%，计77000元向违约方追究违约责任。合同签订后，原告于当日支付被告定金10000元。被告及中介按约前往南京市六合区住房保障办公室办理经济适用房上市交易证明时，得知被告必须提供其本人或子女名下涉案房屋之外的其他房产的证明材料，而被告及其子女名下无涉案房屋之外的房产，故涉案房屋不符合上市交易条件，被告随即将该情况告知原告。因双方就违约金问题未能达成一致意见，原告于2018年5月15日诉至本院。上述事实，有原、被告双方的陈述，不动产权证、购房发票、《房地产买卖中介合同》、定金收条、转账记录、《六合区经济适用房上市管理若干规定》、《如何办理南京市六合区经济适用住房上市》、南京市不动产档案管理中心出具的《证明》，证人钟某的证言等证据在卷证实，本院予以确认。四、法院判决综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郑某、李某于本判决生效后起十日内返还原告高某定金10000元；二、被告郑某、李某于本判决生效后起十日内支付原告高某违约金25000元；三、驳回原告高某超出部分的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8644元，减半收取计4322元，由原告高某负担4000元，由被告郑某、李某负担322元。
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