北京房产律师靳双权解析一起买卖合同纠纷

发布日期：2016-04-18 作者：靳双权律师

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为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
（一）案件事实
1、原告张亮、李亚楠诉称：2012年9月20日，张亮、李艳楠与被告丁俊通过中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定将位于北京市丰台区某建筑面积为120平方米的诉争房屋出售给丁俊，总房款为317万元，定金1.2万元，丁俊通过银行贷款200万元，支付首付款117万元支付张亮、李亚楠。合同签订后，丁俊了定金1.2万元，2012年10月10日办理了面签，丁俊未按约定支付首付款。2012年11月1日，签订了《补充协议》，重新约定了付款、交房的相关情况，丁俊扔没有按期支付房款。2012年11月27日，双方与第三人链家公司签订了《解约协议书》，张亮、李亚楠支付了定金2.4万元。丁俊不配合办理撤网签。第三人链家公司擅自代表张亮、李亚楠与丁俊完成了网签，成交价格为288万元。
张亮、李亚楠请求法院依法判令：1、双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议解除。2.网签合同无效，丁俊支付违约金30万元。3.双方继续履行《解约协议书》，丁俊配合办理撤销网签的手续，张亮、李亚楠方支付给丁俊5万元的中介费。
2、被告丁俊辩称：并非丁俊迟延支付购房款，而是张亮、李亚楠拒绝接受首付款，也未按合同约定交付房屋，还拒绝返还《解约协议书》中确定的中介费，《解约协议书》应当视为已经失效，张亮、李亚楠应就其对主合同的违约行为承担法律责任。丁俊是守约方，有权要求继续履行合同。张亮、李亚楠委托代理人张绍裘的委托代理瑕疵及网签成交价格与实际成交价格出现误差均不影响合同效力。综上，双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议并未解除；网签有效，不同意支付30万元的违约金；不同意撤销网签，也不同意收取5万元中介费。
3、第三人链家公司述称： 2012年9月29日，在双方授权的情况下，链家公司为原、被告双方进行了网上签约。2012年11月1日双方达成了新的补充协议，约定丁俊于2012年11月7日前支付50万元，二原告交钥匙，2012年12月20日丁俊支付剩余购房款65.8万元，办理过户。后二原告的代理人张绍裘拒绝收取50万元房款，并表示需要一次性交齐117万元的首付款才同意交钥匙办理过户手续。经调解，双方签订《解约协议书》，约定了二原告支付2.4万元的双倍定金及5万元的中介费后，三方配合办理网签注销手续。但二原告只支付了2.4万元的定金，并未按期支付5万元的中介费，链家公司与二原告的代理人张绍裘多次沟通，其表示需要再次出售902号房屋待拿到定金后才能支付5万元中介费。约定的日期过了差不多10天，二原告的代理人张绍裘又表示要支付剩余的5万元，但被告丁俊不同意接受该款项，认为需要按照《解约协议书》的约定追究二原告的法律责任。
（二）审理过程
庭审中，丁俊表示为了继续履行合同，能够向二原告一次性支付全部购房款317万元，并向本院提交了相应的存款证明书，同时，丁俊同意退还已收取二原告的双倍定金2.4万元。
另查，诉争房屋的所有权人为张亮，共有权人为李亚楠，现无查封，无抵押。
（三）法院观点
原告张亮、李亚楠与被告丁俊签订的《北京市存量房屋买卖合同》及之后签订的两份《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。
被告丁俊不存在违约行为为由，要求其支付30万元违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
（四）判决结果
驳回原告张亮、李亚楠的全部诉讼请求。
（五）安居房地产网律师靳双权点评：
1、本案中，双方签订的网签合同价格与真实的交易合同价格不一致。张亮、李亚楠主张网签合同无效，不应得到支持，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十二条规定，当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。本案中，房屋网签价格虽为288万元，但是关于房屋总价款，双方的真实意思为总价317万元，所以应按总价款317万元来继续履行买卖合同。
二原告认为该网签合同为阴阳合同，存在偷逃税款的问题，应属无效。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014）》第四款房屋买卖中阴阳合同地效力当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。所以本案中，房屋的真实成交价格应以《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》中约定的价格317万元为准，网签合同中填写的288万元的价格条款应当无效，但该价格条款的无效不影响合同其他部分的效力。二原告以网签合同的房屋价格与实际成交价格不一致为由，主张网签合同全部无效的诉讼请求，于法无据。
2、《中华人民共和国合同法》第九十条当事人协商一致，可以解除合同。
根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。原、被告在合同履行过程中，签订了《解约协议书》，该《解约协议书》中约定了原、被告应当履行的各项义务，以及合同解除的条件。根据《解约协议书》的约定，在被告丁俊收到二原告的全部款项7.4万元后，原、被告及第三人以前签署的合同和补充协议全部作废。根据该约定，合同解除的条件为二原告按期支付全部的7.4万元款项。但在该《解约协议书》履行的过程中，二原告并未按期支付全部款项，各方当事人约定的合同解除的条件并未成就，因此原、被告之间的房屋买卖合同及补充协议并未解除。二原告认为双方当事人之间的合同已经解除，要求确认原、被告于2012年9月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》已经解除的诉讼请求，于法无据。
综上所述，法院的判决正确。
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