委托中介买卖房屋引发的纠纷案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告王先生起诉称： 2010年9月10日，我通过Z网站发布的二手房信息联系到何先生、K房产，何先生和K房产通过网络发布的房屋中介信息和口头方式向我承诺：甲市乙区XX小区A座1508室房产面积为76平方米，房产为有大土地证而无过户小土地证的正规商品房。我当时要求其出示房产证、大土地证等相关证件，但被告通过虚假口头承诺等方式诱骗我签订了房屋买卖合同并支付定金1万元。2016年9月11日，被告何先生提供的房产证照片显示房屋面积为71.57平方米，提供的大土地证号照片显示房屋(土地)权属编号为200700XXXX。但我到甲市不动产登记中心查证，上述号码不是大土地证的编号。我认为，三被告通过虚假信息、口头承诺等方式诱骗我签订房屋买卖合同并支付定金，为维护我的合法权，故起诉。1.解除房屋买卖合同;2.三被告双倍返还我定金2万元;3.三被告承担本案的诉讼费。
　　二、被告辩称
　　被告何先生、K房产答辩称：第一，何先生系K房产的员工，签订涉案房屋买卖合同所做的工作系履行职务行为，且何先生不是房屋买卖合同的当事人，不应承担责任。第二，K房产与原告之间是居间合同关系，只是作为中介方为原告和冯先生提供签订合同的机会、协助双方办理过户及贷款手续、收取佣金，合同第四条第六款也明确约定原告或被告冯先生任何一方违约造成本合同不能履行，K公司不承担任何法律责任。
　　冯先生答辩称：第一，涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，现在原告反悔要求解除合同，我居住在福建，也不想为此事来回折腾，故同意解除合同。第二，合同第一条第一款明确写明了“以上各部分面积以房产部门实际测绘为准”，且该套房产系按套出售，并未就单价进行约定。第三，合同签订前，何先生明确告知原告该房产有房产证没有土地证，合同第五条手写内容亦对此进行明确说明。原告明知上述情况而签订房屋买卖合同，事后反悔，属单方违约，无权要求返还定金。2016年9月10日，王先生与我签订房屋买卖合同，约定王先生购买我所有的位于甲市乙区XX小区A座1508室房产。为履行合同，我特地从居住地福建省驾车到甲市，不料王先生反悔，未按合同约定向我支付购房款，并起诉要求解除合同。王先生的行为构成违约，应当赔偿我为履行合同支出的费用。故请求法院判令：王先生赔偿我经济损失3730元
　　三、法院查明
　　法院审理查明：涉案的甲市乙区XX小区A座1508室房产系冯先生所有，由冯先生委托K房产代为出售。何先生系K房产的工作人员，其以K房产的名义在网络上发布了售房信息，主要表述：市中心XX小区学区房，售价29.9万，户型3室1厅1卫，面积76平方米。原告从网络上看到该售房信息，遂与何先生联系，于2016年9月10日实地看房，并于当日签订了房屋买卖合同，合同约定：甲方为冯先生，乙方为原告;甲方将XX小区A座1508室，建筑面积76平方米包括储藏室10平方米(以上各部分面积以房产部门实际测绘为准)出售给乙方，乙方对该房屋已做充分了解且无异议并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋;成交价格为29万，乙方于签订合同当日支付定金1万元，2016年9月12日前支付首付款6万元，余款23万元以贷款方式取得;合同第五条双方以手写的条款约定了过户税费的负担，同时约定“甲方房屋(是)可以正常出售(的)商品房，有房产证，暂无土地证，如果乙方无法贷款或甲方房屋无法过户，合同自动解除，定金乙方收回”。合同签订后，原告向K房产支付购房定金1万元，该款项汇入何先生个人账户，由K房产出具收款收据。
　　2016年9月11日，何先生通过微信向原告发送了一张名为“契税纳税申报表”的图片，其中纳税人名称为冯先生，转让方名称为殷女士，房屋(土地)权属编号为200700XXXX，原告回复内容为“问了，你这里的房屋(土地)权属证号指的是房屋权属证号不是土地权属证号”。何先生未回复微信，原告遂打电话询问何先生，通话内容有原告：“你说的这个土地证是不是上面写的房屋(土地)权属证号”，纪：“就土地编号吗，就那个号”。关于“契税纳税申报表”图片的用途，双方陈述不一，原告主张该图片是被告向其证明涉案房产有大土地证;三被告主张该图片用于证实房产是冯先生自殷女士处购得，可以正常过户。
　　2016年9月10日晚，冯先生自居住地福建驾车回甲市。庭审中，冯先生提交过路费发票13张，金额共计1830元，加油对账单3页金额共计1900元，拟证实其为履行合同驾车自福建到甲市所支出的费用。原告质证后认为上述证据的真实性无法判断。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：
　　1、解除原告王先生与被告冯先生于2016年9月10日签订的房屋买卖合同;
　　2、驳回原告王先生要求三被告双倍返还定金2万元的诉讼请求;
　　3、驳回被告冯先生要求原告王先生赔偿损失3730元的诉讼请求。
　　五、律师点评
本案争议的焦点是，第一，被告何先生、K房产在涉案房屋买卖合同中的法律地位;第二，在涉案房屋买卖合同履行过程中，是原告违约还是被告冯先生违约，定金应当如何处理;第三，被告冯先生反诉主张的损失是否应予支持。
　　首先，原告与冯先生签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。何先生系K房产的工作人员，其在处理涉案房屋买卖合同过程中的行为属于职务行为。K房产在原告与冯先生签订房屋买卖过户合同过程中为双方提供中介服务，与双方另外形成居间合同关系，其不是涉案房屋买卖合同的当事人。因此，原告无权就房屋买卖合同要求何先生、K房产承担违约责任。
　　关于焦点二，首先，关于涉案房产实际面积与合同约定存在差异的问题。双方房屋买卖合同中记载建筑面积为76平方米，同时注明具体面积以实际测量为准，结合原告是在实地看房后签订合同且房产以按套出售的事实，不宜以面积不符为由认定被告冯先生违约。其次，关于土地证的问题。合同第五条手写部分明确写有房产暂无土地证，原告在签订合同时，对该事实已明知。现原告主张何先生于签约时向其承诺有大土地证无小土地证，与合同书面记载不符，理由不当，不予采信，因此，不能以涉案房产无土地证为由认定被告冯先生违约。综上，原告主张被告冯先生在履行房屋买卖合同的过程中存在违约行为，证据不足，其要求被告冯先生双倍返还定金，不予支持。原告在签订房屋买卖合同后，未按合同约定履行付款义务，并起诉要求解除合同，其行为构成违约，被告冯先生辩称定金不应返还，理由正当，予以支持。原告与被告冯先生均同意解除涉案房屋买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，予以照准。
　　关于焦点三，根据被告冯先生提交的过路费发票及加油卡对账单，可以认定被告冯先生自福建驾车至甲市支出了上述费用。但定金同时具备惩罚违约方及具有弥补守约方损失两种属性，被告冯先生主张的上述费用并未超过定金的数额，应当认定其已收取的定金1万元足以弥补其实际损失。因此，对于被告冯先生的反诉请求，不予支持。
　　根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条之规定可知，法院判决是正确的。