房价上涨妻子以丈夫未经其同意出售房屋主张合同无效

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告王女士起诉称：我与被告阮先生是夫妻关系，2009年3月17日，阮先生未经我同意，擅自将夫妻二人座落于A县C镇T路54号砖混结构的五层楼房转让给被告牛先生，同时二被告还约定将此房的出售时间定于2014年6月12日。协议签订后，被告牛先生先后分三次将购房款共计398800元交付给被告阮先生。直到2012年下半年，我知道被告牛先生与被告阮先生私自买卖房屋后，即去找到被告牛先生，要求终止合同，但遭到其拒绝。所以只能请求法院判令：确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效，并由被告阮先生退还被告牛先生购房款398800元，本案诉讼费由二被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告牛先生答辩称：原告并非是在2012年下半年才知道我和阮先生的买卖房屋事实，我和阮先生的买卖房屋实质是原告介绍的。我在2009年5月2日和2009年6月26日分别支付的100000元和48800元购房款，均是原告带被告阮先生出具的收条来到我的门面收取的现金。原告一直在A县工作，并未长时间外出，没有理由不知道我和阮先生买卖房屋的事实，现因为房屋价格上涨，所以原告反悔。此外，该争议房屋系被告阮先生继承其父母遗产所得，由于阮先生与其兄弟姊妹签订协议，约定该房屋五年内不得出卖，故我和阮先生签订《房屋买卖协议》后约定五年后即2014年6月15日再办理房屋过户手续，但这并不影响合同的效力。
　　被告阮先生答辩称：当初卖房是我个人行为，未征得其妻子即原告的同意。
　　三、法院查明
　　原告王女士与被告阮先生系夫妻关系。2007年3月19日，被告阮先生与其兄弟姊妹签订《房屋遗产分割协议书》，由阮先生一次性补偿其他五个兄弟姊妹每人50000元(共250000元)后，被告人阮先生继承其父母座落于A县C镇T路54号砖混结构的五层楼房，该房屋总面积为279.12平方米，同时约定五年内不得出售此房屋。实际上，被告阮先生在2009年3月17日，已与被告牛先生签订《房屋买卖协议书》，以398800元的价格将该房屋转让给被告牛先生，同时二被告还约定将于2014年6月15日办理房屋产权过户登记。协议签订后，被告牛先生先后分三次将购房款共计398800元交付给被告阮先生，其中2009年3月19日即签订合同的当日支付250000元，2009年5月2日支付100000元，2009年6月26日支付48800元。在此期间，被告阮先生将房屋土地证交给被告牛先生，将房产证自己留下。由于二被告签订协议时，该房屋一楼门面尚租赁给案外人苟先生和明女士夫妇经营，且租赁协议期满日为2012年6月12日，所以被告牛先生直至苟先生、明女士与被告阮先生的租赁协议期满后的次日正式搬入该房屋，并在一楼门面经营生意。同时查明，自二被告签订协议后，该门面租赁费一直由被告牛先生收取，直至租赁合同期满。现在原告以被告阮先生未经其同意，擅自处分夫妻共有的房屋为由，向法院提起诉讼。
　　四、法院判决
　　驳回原告王女士的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　被告牛先生与被告阮先生于2009年3月17日签订《房屋买卖协议书》时，虽被告阮先生尚未取得房屋的所有权，但被告阮先生于签订合同的第三天即2009年3月19日与其兄弟姊妹签订了《房屋遗产分割协议书》并进行公证，随即取得房屋所有权。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”，《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”和《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，二被告于2009年3月17日签订的《房屋买卖协议书》符合上述法律规定，合同依法成立，合法有效。本案庭审已经查明，争议房屋系原、被告在夫妻关系存续期间通过部分继承、部分向其他兄弟姊妹购买获得，系夫妻双方共同财产。本案中，从二被告2009年3月17日签订《房屋买卖协议书》至今，原告王女士一直在A县境内工作和生活，虽其工作单位不在A县城，但由于距离很近，其本人也时常回到A县城家中生活，二被告签订《房屋买卖协议书》后，由于该房屋尚有其他租赁合同租期未满，故被告牛先生直至2012年6月12日该租赁合同期满后才搬入争议房屋，但从2009年3月17日至2012年6月12日其间的房租一直由被告牛先生收取。从二被告签订协议起至原告起诉时的四年中，原告王女士没有理由不知道该争议房屋已经出售的事实，其对收取房租、何人在房屋里居住经营以及其丈夫即被告阮先生支付其他兄弟姊妹的250000万元从何而来均不过问也不合乎常理，且证人证言也证实了是原告王女士通过案外人介绍二被告进行房屋买卖的，故原告王女士以被告阮先生未经其同意擅自出售该争议房屋的辩论意见无事实依据，也于生活常理不符，不予支持。被告牛先生与被告阮先生签订《房屋买卖协议书》时，由于该房屋房产证上所有权人系阮先生，被告牛先生有理由相信被告阮先生一人在《房屋买卖协议书》上签字即可，可以认定被告牛先生已经尽到作为买受人通常应有的合理注意义务;此外，被告牛先生已全部支付完购房款398800元并入住该房屋，双方已实际履行了该合同，虽尚未进行房屋所有权过户登记，但实质是由于二被告双方在签订《房屋买卖协议书》时明确约定过户登记时间为2014年6月15日，并非被告牛先生怠于办理房屋所有权过户登记，且未办理房屋所有权登记并不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”，二被告于2009年3月17日签订的《房屋买卖协议书》亦无上述情形。综上，原告请求确认二被告于2009年3月17日签订的《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求不予支持，二被告签订的该《房屋买卖协议书》合法有效，双方应当继续履行。