房屋买卖合同协商不成前交付的订金能否返还？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　刘某诉称：刘某于2014年4月11日在网上看到朱某登记的卖房信息。该房子位于顺义区李遂镇太平辛庄村，900平米。刘某以为是商品房。于是第二天找到朱某进行核实，看到现场正好符合自己心意。于是，给了朱某20800元订金。双方约定4月19日正式签订合同，但是在4月18日刘某发现朱某说过的房子北院有红本，南院的499平米没有手续，要求朱某补办手续，朱某说办不了，有录音为证。刘某认为朱某说法前后矛盾，使刘某产生了误判。因此，刘某认为朱某明知该宅基地的使用权不能买卖，还在赶集网上公开销售，存在欺诈行为。因此，刘某请求：1.判令朱某偿还刘某买房订金20800元;2.由朱某承担诉讼费35元，钥匙邮寄费15元。
　　2、被告辩称
　　朱某辩称：刘某起诉不属实，房屋是我父母的，我是替父母卖的，刘某起诉主体有错误。土地是国家的，我没有权利给过户，我卖的是房子而不是土地。买卖房屋时我不存在欺诈的行为，刘某有完全民事行为能力，买卖房屋时刘某的老伴也在现场。我认为双方买卖房屋是合法的，且订金也是刘某自愿交纳的，所以我不同意刘某的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　刘某称，其看了房子并交纳了订金人民币20800元，后因发现房屋使用面积与宅基地使用证上所登记面积不符，且农村宅基地不允许买卖无法过户，朱某有欺诈行为，因此主张房屋买卖合同无效，要求朱某返还订金。为此，刘某提交有朱某签字的收据二张，一张写有“买房订金”字样，内容为“今收到刘某交来买房订金2万元(贰万元)整，余额在2014年4月19日交齐，总价款柒拾伍万元整(75万元)。”;一张写有“订金”字样，内容为“今收到刘某买房800元整，房款总价75万，柒拾伍万元整。”。
　　朱某对上述证据真实性不持异议，但认为刘某实地查看了房屋，对房屋实际面积及农村房屋的性质是明知的，且其卖的是房屋而非宅基地，不存在欺诈行为，刘某未按约定于2014年4月19日签订合同，故不同意退还订金。为此，朱某申请证人陈×出庭证实双方买卖房屋经过。证人陈×证实，“当天刘某和其老伴看好了房子，说想要，当时交纳了订金，一次是20000元，一次是800元，刘某要求朱某将网上买卖房屋的信息删掉。”对此证人证言，双方均不持异议。双方均认可，房屋系农村宅基地上房屋。
　　庭审中，另查明刘某持房屋钥匙，刘某主张退还朱某钥匙，由朱某支付相关邮寄费用15元。因钥匙邮寄费用尚未实际发生，经法院释明，刘某表示不再主张此项请求。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　朱某返还刘某订金人民币二万零八百元;
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　本案刘某支付朱某买房订金人民币20800元，关于此订金性质双方并未明确约定。但根据朱某出具的收据内容，此订金应为房屋总价款的一部分。双方虽未正式签订房屋买卖合同，但已部分履行，房屋买卖合同已成立。朱某收取了买房订金，其并未提供证据证明系接受委托代理他人所为，应为合同一方当事人，其关于刘某起诉主体有误的辩解不能成立。
　　合同当事人应遵循诚实信用原则，刘某主张朱某存在欺诈行为，对此未提交充分证据证实，法院不予采纳。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。本案双方均认可涉诉买卖房屋系农村宅基地上房屋，由于我国“房地一体”的格局，在处分房屋所有权的同时必然处分宅基地使用权。而依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，享有农村宅基地使用权的主体应当是本集体经济组织成员，刘某属于城市居民户口，不能享有农村宅基地使用权。因此，刘某与朱某之间的房屋买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。
　　朱某提出的关于其卖的是房子而非土地，双方的房屋买卖合法的主张不能成立。依据《中华人民共和国合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
　　由此，刘某要求朱某返还买房订金人民币20800元的诉讼请求，合法有据，法院予以支持。