徐x与孙xx、杨xx房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

 
【关 键 词 】 恶意串通折价补偿善意第三人夫妻共同财产房屋占用费
 
基本信息
 
审理法院： 北京市海淀区人民法院
案　　号： （2017）京0108民初52948号
案件类型： 民事
案　　由： 房屋买卖合同纠纷
裁判日期： 2018-11-23
法　　官：  聂冉
审理程序： 一审
原　　告： 徐x
被　　告： 孙xx 杨xx
原告代理律师： 席玉彬 [北京市中闻律师事务所]
被告代理律师： 吴丁亚 [北京市炜衡律师事务所]
文书性质：判决
文书正文
 
当事人信息
 
原告：徐x，女，1981年9月16日出生，住美国加利福尼亚州。
 
委托诉讼代理人：席玉彬，北京市中闻律师事务所律师。
 
被告：孙xx，男，1978年6月1日出生，住北京市石景山区。
 
委托诉讼代理人：吴丁亚，北京市炜衡律师事务所律师。
 
被告：杨xx，男，1985年12月14日出生，住内蒙古呼和浩特市玉泉区。
 
审理经过
 
原告徐x与被告孙xx、杨xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐x的委托诉讼代理人席玉彬与被告孙xx的委托诉讼代理人吴丁亚、被告杨xx，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
原告诉称
 
徐x向本院提出诉讼请求：1、请求确认我与杨xx2016年10月25日签订的编号为xxx号存量房屋买卖合同无效；2、请求判令两被告按照2016年10月25日北京市海淀区八里庄路x号院x号楼x层x号房屋（以下简称x房屋）的市场销售价格进行折价补偿，暂定为2024400元；3、请求判令杨xx与孙xx共同赔偿上述房屋自2016年10月25日至2017年10月12日之间的房屋占用费损失共计4.2万元（以同地段房屋月租金3500元计算）；4、请求判令两被告共同赔偿我支付的保全费5000元、诉讼责任保险费等共计7200元；5、两被告共同承担本案诉讼费、鉴定费。事实与理由：我与孙xx原系夫妻关系，2015年12月2日，双方共同授权案外人肖xx办理x房屋出售事宜，之后双方感情破裂，我于2016年8月15日向法院起诉离婚，并在当日向法院申请对该房屋进行财产保全，但在保全过程中发现，孙xx为转移夫妻共同财产，单方指示肖xx在2016年10月25日将x房屋以明显低于市场售价的价格过户转移至其表弟，即杨xx名下。两被告签订的存量房屋买卖合同对房屋买卖的重要条款没有任何约定，且至今未支付任何购房款。
 
被告辩称
 
孙xx辩称：不同意徐x的诉讼请求。徐x起诉主体法律关系错误，本案应为债权债务纠纷。我未在存量房屋买卖合同上签字，也未在涉案房屋居住使用，徐x全部诉求与我无关。徐x起诉事实错误，2015年徐x和孙xx委托肖xx全权委托代为出售房屋，经过使领馆认证。徐x再次起诉违反一事不再理原则。2017年8月8日武昌区法院已经作出调解书处理了涉案房屋。本案房屋存在多个善意第三人购房行为。请求法院驳回徐x起诉。
 
杨xx辩称：不同意徐x的诉讼请求。我就是个买房的人，合同也都完成了，我和肖xx签的合同，肖xx代理徐x和孙xx已经完成了房屋交易。现在徐x的起诉已经影响到我的生活和工作。等我工作稳定后我要起诉徐x。不能因为涨价了徐x就反悔。房子卖给我落在我名下了，但是之后我卖给一个公司，公司名字不记得了，公司是不是又卖了不清楚。现在房子不在我名下，在谁名下不清楚了。
 
本院查明
 
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
 
徐x与孙xx原系夫妻关系，杨xx系孙xx的表弟。
 
2015年12月2日，两人向肖xx出具授权委托书，因两人在国外不便回国，特授权肖xx对徐x名下x房屋进行出售，并对该委托书进行公证认证。
 
2016年7月23日，徐x出具声明书，内容为从声明之日起解除与肖xx全部委托关系，解除对肖xx出售x房屋的一切授权事宜，徐x对上述声明书进行公证。徐x并于2016年9月8日在工人日报上发出公告，声明解除对肖xx出售x房屋的一切授权事宜。徐x提交对微信记录进行公证的材料，称系与肖xx之间的微信记录，其中显示徐x于2016年8月5日向微信名“肖肖”发送微信称：肖xx，我刚刚给你打电话没有接，我已经通过中国领事馆撤销了我之前对你的授权委托书，如果你仍然拿着委托书去卖了x房屋，你会违法等等。两被告称徐x未对肖xx进行有效送达，并对“肖肖”的身份无法确认。
 
2016年10月25日，肖xx作为徐x的委托代理人与杨xx签订存量房屋买卖合同（合同编号为xxx），将x房屋以120万元的价格出售给杨xx，合同首页左上角打印的签约时间为2016年9月5日。之后，x房屋产权登记至杨xx名下。杨xx称以现金方式一次性向孙xx支付购房款120万元，孙xx对此不予认可，称杨xx未向其支付房款。经查，杨xx之后又将x房屋进行转卖，现该房屋已登记在案外其他人名下。徐x主张上述交易价格明显低于市场价格。两被告对此不予认可。
 
另查，2017年8月8日，徐x与孙xx在湖北省武汉市武昌区人民法院就离婚纠纷达成调解协议，该院出具（2016）鄂0106民初4751号民事调解书，在调解书第四项内容中写明：因x房屋已经出售给案外人而产生的合同债权，徐x与孙xx各享有50%。庭审中，徐x与孙xx均认可调解书中载明的出售给案外人即为将x房屋出售给杨xx一事。
 
庭审中，徐x以恶意串通为由要求认定上述房屋买卖合同无效，并要求在认定合同无效的基础上进行赔偿，并向本院申请对x房屋2016年10月25日交易时房屋价格进行评估鉴定。
 
诉讼期间，徐x申请对x房屋进行财产保全，但因该房屋已登记在案外人名下，故本院未予保全。徐x为此支出保全费5000元及向保险公司支付诉讼财产保全责任保险费7200元。
 
本院认为
 
本院认为，根据查明，徐x与孙xx在夫妻关系存续期间授权肖xx出售x房屋，在该房屋出售过程中，徐x曾作出撤销肖xx授权的声明，徐x提交的微信公证证据不能证明系与肖xx之间的微信聊天记录，现无证据显示徐x将上述撤销声明对肖xx进行了有效告知或直接送达，徐x虽在报纸上发出公告，但肖xx代理徐x与杨xx签订的合同载明的打印体的签约时间早于上述公告时间。本院认为，肖xx系在不知授权被撤销的情况下与杨xx签订出售x房屋的买卖合同，并办理房屋过户手续，肖xx与杨xx对此并无过错，不能因此认定当事人存在恶意串通行为，徐x提出的房价数额及房款给付情况，均不能作为认定当事人恶意串通的依据，故现并无充分证据显示肖xx与杨xx存在恶意串通行为，也无充分证据显示孙xx通过肖xx与杨xx进行恶意串通。此外，根据双方在离婚诉讼中达成的调解协议可知，徐x在该案中已得知x房屋出售给杨xx的事实，徐x与孙xx对此达成调解意见，即对已经出售给案外人而产生的合同债权，双方各享有50%的利益，由此可知，徐x对于x房屋已出售一事享有50%的合同债权，而本案中，徐x要求确认杨xx购买x房屋的买卖合同无效，并要求基于合同无效而进行赔偿，其意在于确认与杨xx之间的房屋买卖行为自始无效，而非基于已经出售给杨xx房屋而产生的合同债权主张权利，徐x提起的本次诉讼与徐x及孙xx达成的调解协议存在不一致之处，系对调解协议的否定，本院对此不予支持。综上，本院认为，徐x以恶意串通为由主张房屋买卖合同无效，依据不足，并且，徐x以主张合同无效为由要求赔偿损失，与徐x、孙xx在离婚时达成的协议相悖，故本院对于徐x所有的诉讼请求均不予支持。徐x对于x房屋出售给杨xx而产生的合同债权争议可另行主张权利。徐x提出的房屋评估鉴定申请，与本案无关，本院依法不予准许。
 
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
 
裁判结果
 
驳回徐x的全部诉讼请求。
 
保全费5000元，由徐x负担，已交纳。
 
案件受理费23389元，由徐x负担，已交纳7800元，余款于本判决生效后7日内交纳。
 
如不服本判决，孙xx、杨xx可在判决书送达之日起十五日内，徐x可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
 
审判人员
 
审判长聂冉
 
人民陪审员李蜀晋
 
人民陪审员朱秀英
 
裁判日期
 
二〇一八年十一月二十三日