章文其与上海众裔房产营销策划有限公司、王洁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

发布日期：2018-08-01 作者：翟方进律师

原告:章文其，男，1974年1月13日出生，住上海市闵行区。委托诉讼代理人:翟方进，上海申康律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈华明，上海申康律师事务所律师。被告:王洁，女，1982年1月7日出生，住上海市静安区。委托诉讼代理人:朱明，上海益澄泓律师事务所律师。被告:上海众裔房产营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人:郑楠楠，经理。委托诉讼代理人:朱明，上海益澄泓律师事务所律师。原告章文其与被告王洁、上海众裔房产营销策划有限公司（以下简称众裔房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭于2017年10月13日公开开庭进行了审理。
原告章文其及其委托诉讼代理人翟方进，被告王洁、被告众裔房产的共同委托诉讼代理人朱明到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告章文其向本院提出诉讼请求:1.判令被告王洁继续履行房地产买卖合同约定义务，开通水、电、煤后交付房屋；2.判令被告王洁支付逾期交房违约金，以人民币（币种下同）1,438,000元为基数，按每日万分之四标准，自2015年1月1日起计算至实际交房日止；3.判令两被告退还多收取的房款717,000元。
事实与理由如下:2014年11月22日，原告与被告王洁签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告王洁将其所有的位于上海市闵行区古美路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）售与原告，房屋价款为721,000元，双方应于2014年11月15日前办理过户登记，并于2014年12月31日前交付房屋。
房屋转让款均由被告众裔房产代为收取。
合同签订后，原告全额支付了合同约定价款。
系争房屋已于2014年11月29日过户至原告名下。
然而被告王洁至今未按照合同约定为系争房屋开通水、电、煤，致系争房屋无法正常使用。
签订房屋买卖合同时，二被告承诺该房产整体规划为餐饮商铺，可收取高额租金，故二被告又以该商铺运营费用名义向原告多收取717,000元。
原告认为，两被告不能按照合同约定如期交房，应承担相应的违约责任，二被告多收取的相关费用也应退还。
为维护原告自身合法权益，遂诉至法院请求判如所请。
被告王洁辩称，1.原告收房不存在障碍。
系争房屋为毛坯房，虽然煤气没有开通，但可以交房。
被告王洁曾通过其管理人员苏小江建立微信群，通知原告前来收房并缴纳物业费，但原告并未前来。
2.系争房屋实际成交价应为1,438,000元。
房地产买卖合同中约定的成交价是为了避税做低房价，不是实际成交价。
被告王洁所收房款按每平方米23,000元结算，共收到919,020元，超出部分的房款约定由被告众裔房产收取作为相关佣金及服务费。
3.原告诉请的违约金无合同依据。
买卖合同约定日万分之四的违约金标准仅限逾期交房15天以内。
双方并未对逾期交房15天后的违约金作约定。
即使被告存在违约行为，原告诉请的违约金标准过高，请求人民法院予以下调。
综上，被告王洁不同意原告的诉讼请求。
被告众裔房产辩称，1.两被告系委托代理关系。
被告王洁委托被告众裔房产清退系争房屋的前租客，并独家代理销售系争房屋，被告众裔房产从中收取佣金作为报酬。
2.原告所付所有款项均是房款，双方并未签订持续营运推广合同，也未收取过持续营运推广费。
3.原告签订的《认购单》中明确约定了系争房屋的总价为1,438,000元，原告对此并无异议，持续营运推广费是房款的一部分。
被告众裔房产的其他辩称意见同被告王洁。
综上，被告众裔房产不同意原告的诉讼请求。
经审理查明:2014年4月28日，被告王洁（委托方、甲方）与被告众裔房产（受托方、乙方）签订《房地产独家委托代理、策划合同》。
甲方委托乙方为其拥有合法处置权的系争房屋进行独家代理销售、策划业务。
第3条约定，甲、乙双方确定的本案委托销售的平均底价为单价每平方米22,000元，本底价为净到手价格。
第6条佣金的计算方式和支付约定，（1）甲方委托乙方的销售方式为销售包干的方式，即甲方确定一个底价，超出底价部分全部作为乙方的销售佣金和奖励，相关税、费由乙方承担。
（2）甲方确定的销售底价为每平方米22,000元，该底价为统一底价，具体位置和室号、面积不同但底价相同，甲方按照统一的底价和乙方结算佣金。
除此以外乙方另行向甲方支付每平方米1,000元作为甲方的利息补偿款。
（3）本合同确定的销售底价每平方米22,000元为甲方净到手价格，所有与本案交易相关的税、费均由买受方或乙方承担。
（4）本案销售的房价款对应底价每平方米22,000元部分由甲方收取（包括客户贷款部分），除去对应每平方米22,000元部分后剩余的房款由乙方或乙方指定的第三方收取……
2014年8月8日，原告签署《华城美食汇认购单》，约定原告认购系争房屋，认购面积39.96平方米。
认购合同单价19,900元，认购合同总价795,204元，持续营运推广费用642,796元，认购总价1,438,000元。
认购金额6,000元，付款方式栏载明，买方于2014年8月30日前，至本项目接待处签订《商品房买卖合同》，支付房款700,000元（含持续营运推广费用642,796元），于2014年10月20日前支付尾款738,000元。
备注栏记载:今天早上11点刷卡6,000元整下午14:00补足100,000元整。
2014年8月8日、2014年9月2日、2014年10月22日，众裔房产分别向原告开具了3张收款收据。
2014年8月8日开具的收款收据中款项内容记载为认购古美路1471弄242室，金额为100,000元。
2014年9月2日开具的收款收据中款项内容记载为古美路1471弄242室房款，金额为600,000元。
2014年10月22日开具的收款收据中款项内容记载为认购古美路1471弄242室，金额为738,000元。
2014年11月22日，原告（买受方，乙方）与被告王洁（出售方，甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（第二版），约定由乙方向甲方购买系争房屋（产权证号为闵XXXXXXXXXX），房屋建筑面积为39.96平方米。
房地产转让价款共计721,000元。
甲方于2014年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。
查验后，签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。
第十条第3款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。
逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。
乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。
甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。
补充条款（一）约定，甲方承诺该铺位交付乙方时保证水（上水、下水）电、煤气畅通，乙方能正常使用。
附件三付款协议约定，1.乙方于签订本买卖合同后的当日内，支付房款63,000元整。
2.乙方于2014年10月22日前支付甲方房款658,000元。
3.甲方同意全权委托众裔房产代为收取该铺位所有款项。
合同另对其他权利义务作了约定。
2014年11月29日，系争房屋过户至原告名下。
2015年7月5日，原告（甲方）与被告王洁（乙方）、被告众裔房产（丙方一）、案外人蔡某某（丙方二）签订《协议》一份，就系争房屋通煤气事项达成一致意见:1.鉴于因丙方在销售过程中承诺商铺通煤气等事项，并写入买卖合同，现丙方承诺在该房屋开始实际运营之日起开通煤气，若在该房屋实际运营之日起未能开通煤气的由丙方负责无偿赔偿甲方5万元。
2.鉴于甲乙丙三方已经对上述事项达成一致，甲乙双方同意按现状交付房屋互不追究违约责任，后续事项由丙方负全责。
另查明，2014年9月2日，被告王洁（卖售人、甲方）与原告（买受人、乙方）通过居间方上海平阳房地产经纪事务所就系争房屋买卖事宜打印了《上海市房地产买卖合同》（第一版）网上备案合同，约定系争房屋转让价款为801,000元。
除付款协议外，其他条款与2014年11月22日签订的房地产买卖合同一致。
原告在乙方处签字，被告王洁未在甲方处签字。
审理中，原告称，2016年9月，被告王洁委托管理人员苏晓江建立系争房屋业主的微信群，在群内通知业主交房，原告接到通知后去系争房屋现场查看，发现系争房屋仍未开通水、电、煤气，不符合交房条件，故未办理房屋交接手续，且该日期也超过合同约定2014年12月31日前交房的时间。
被告众裔房产表示系争房屋内水、电已开通，煤气未通并且也无法开通，被告众裔房产愿意根据2015年7月5日三方签订的协议补偿原告5万元。
以上事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同（第二版）、收款收据3张、上海市房地产权证，被告王洁提供的房地产独家委托代理、策划合同、微信聊天记录、物业费发票、协议，被告众裔房产提供的广告、分销合同32份、原租客闹事的照片、和解声明以及租赁合同、民事判决书、华城美食汇认购单、上海市房地产买卖合同（第一版）及原被告的当庭陈述等证据证实，并均经庭审质证。
本院认为，原告与被告王洁就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，真实有效，双方均应依约行使权利、履行义务。
关于系争房屋的实际成交价是1,438,000元还是721,000元。
根据原告签订的《华城美食汇认购单》载明，系争房屋认购总价为1,438,000元，虽然认购单中注明该房价含持续营运推广费用，但被告众裔房产出具的收据载明所有款项均为房款，并无其他费用。
被告辩称买卖合同中的转让价款是为了避税而做低房价更为客观，本院对该辩称意见予以采信。
因此，原告作为购买方对房屋总价是1,438,000元是明知并认可的，故系争房屋的实际成交价应为1,438,000元。
现原告以《上海市房屋买卖合同》约定的合同价为721,000元为由，要求两被告退还房屋差价依据不足，本院对该诉请不予支持。
关于交房，根据买卖合同补充条款（一）约定，甲方承诺该铺位交付乙方时保证水（上水、下水）电、煤气畅通，乙方能正常使用。
现被告王洁明确表示系争房屋的煤气无法开通，客观上无法达到合同约定的交房条件，但为了买卖合同的继续履行，被告王洁仍应将系争房屋交付原告。
关于逾期交房违约金，被告王洁未能根据合同约定的交房标准交付房屋，违反合同约定，应当承担违约责任。
关于违约金标准，虽然在原告与被告王洁签订的《上海市房屋买卖合同》第十条第三款对逾期交房的违约金作了约定，但原、被告及案外人蔡某某于2015年7月5日又签订了三方协议，该协议约定，对系争房屋未能开通煤气的，由丙方众裔房产及蔡某某赔偿甲方（原告）5万元。
应当认为，该协议是对《上海市房屋买卖合同》中逾期交房违约责任的补充约定，逾期交房违约金应以该协议约定为准。
现被告众裔房产自愿承担该违约赔偿责任，于法无悖，本院对此予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下:
一、被告王洁应于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区古美路XXX号XXX室房屋交付原告章文其；
二、被告上海众裔房产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告章文其违约金5万元；
三、对原告章文其的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,970元，由原告章文其负担10,205元，被告上海众裔房产营销策划有限公司负担765元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长张端人民陪审员邓红霞人民陪审员石定伟二〇一七年十二月八日书记员段文澜附:相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

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