（2015）冯×胜与×城实业集团有限公司商品房预售合同纠纷

冯×胜与广西防城港×城实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
防城港市港口区人民法院
民事判决书
（2015）港民初字第933号


原告冯×胜。


委托代理人李昆林，广西精一律师事务所律师。


委托代理人赖法全，广西精一律师事务所律师。


被告广西防城港×城实业集团有限公司。


法定代表人张×德，该公司总经理。


委托代理人黎运俊，广西黎梁律师事务所律师。


委托代理人雷振达，广西黎梁律师事务所律师。


第三人中国银行股份有限公司防城港分行，住所地防城港市港口区中心区大道与迎宾路交汇处逢时商业大厦。


负责人黄×桐，该行行长。


委托代理人麻永×，该行职员。


委托代理人许家华，广西南港律师事务所律师。


原告冯×胜被告广西防城港×城实业集团有限公司、第三人中国银行股份有限公司防城港分行（以下简称中行防城港分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法组成由审判员李明娟担任审判长、人民陪审员林业就、梁毓参加的合议庭，于2015年8月17日进行第一次公开开庭，后通知第三人中行防城港分行参加诉讼，并于2015年11月3日第二次公开开庭审理了本案。书记员谭源担任法庭记录。原告的委托代理人李昆林，被告的委托代理人黎运俊，第三人中行防城港分行的委托代理人麻永×、许家华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


原告冯×胜诉称，2013年6月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发销售的×城新世界小区20栋2单元10层1005号房，合同约定被告应于2014年12月30日前将该商品房交付原告使用，逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应退还买受人的全部已付款，并按已付款的10%支付违约金。原告已履行了合同的全部义务，被告迟迟未能将房屋交付于原告，严重影响了原告的使用及投资，被告违规收取了原告109326元，原告多次找被告协商要求退房并返还所收取的相关费用，被告一直以各种理由拒绝，现被告逾期交房已超过90天，构成了严重违约。为了维护原告合法权益，请人民法院判令：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告所支付的全部费用共计554340元（其中购房款437304元，材料费5000元，预告登记、咨询、抵押费460元，委托抵押登记费50元，燃气管道安装费2200元，违规收取的费用109326元）及利息59499元（按中国银行同期贷款利率计算，自2013年6月26日起暂计至2015年5月26日，余下利息另行计算至清偿之日止）；三、被告支付违约金55434元；四、本案诉讼费用由被告承担。


原告为其陈述在举证期限内提交的证据有：1、冯×胜身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、广西防城港×城实业集团有限公司电子查询单，证明被告的身份信息及诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同》，证明原告在被告处买房以及被告违约达到解除合同条件的事实；4、《中国银行贷款合同》，证明原告通过第三人贷款30万元支付购房款的事实；5、收据，证明原告向被告支付555005元的事实；6、余×全名片，证明余×全为被告的销售主管的事实；7、黄水计与×城售楼部工作人员电话录音文字记录，证明被告交付房屋的时间为2015年8月15日。当庭提交的证据有：1、咨询函，证明原告代理人向建筑工程竣工验收主管部门防城港市住建委发的关于商品房交付使用条件有关问题的咨询函；2、复函，证明住建委复函建筑工程的竣工验收应当符合相关的法律法规，否则主管部门有权责令停止使用。


被告辩称，一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，并且内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，是合法、有效的合同，所以双方应当按照约定履行合同。二、被告虽未在约定期限内交房，但是根据《商品房买卖合同》第八条第4和第5款的规定，在履行合同期间发生的中雨以上、停电、停水或者政府因素等事项的，可以在期限中扣除，出卖人可以据实以逾期交房。在原告与被告履行合同期间，确实发生了可以减免的事项，可以减免的天数为180天以上。所以，在扣减相应的天数之后，被告逾期交房的天数未达到90日，双方应继续履行《商品房买卖合同》。三、原告主张的材料费5000元及违规收取的费用109326元与被告无关。原告所提交的《收据》是个人出具的，而不是以公司的名义，要求被告退回5000元没有法律依据，原告所提及的违规收取的109326元不是被告收取，所涉款项与被告无关。综上，原、被告双方应当继续履行合同义务，原告主张返还的5000元材料费和违规收取的109326元的请求是没有法律依据的，请求法院驳回原告的诉讼请求。


被告为其辩解在举证期限内提交的证据有：1、《建设工程质量竣工验收意见书》，证明涉案房屋已经验收合格；2、《×城新世界交房通知书》，证明被告已于2015年3月26日通知原告于2015年6月15日至6月30日期间收房；3、快递单，证明原告已于2015年4月1日签收快递，知晓交房内容；4、气象资料咨询，证明在2012年1月1日至2014年11月30日期间内中雨及中雨以上、台风天气、停水、停电时间达213天。被告申请法院调取的证据有：×城专变停电统计，证明合同期间停电的记录为53天。


第三人中行防城港分行陈述称，根据原告与被告签订的借款合同，该合同系双方的真实意思表示，内容合法有效，且第三人行已履行了合同义务。为维护第三人的权益，请求法院判令：一、解除第三人与原告签订的《个人住房贷款、抵押、保证合同》，并确认第三人对合同项下的抵押物享有优先受偿权；二、原告偿还借款本金254379.12元及自2015年10月15日起至还清所借款项之日止的利息（利息计算详见合同）；三、原告向申请人支付律师费11930元及承担因本案产生的相关诉讼费用；四、被告对原告的以上债务承担连带保证责任。


第三人中行防城港分行对其陈述在举证期限内未提交证据。


经公开开庭质证，被告对原告提交的证据1-4的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据5中未盖有被告公章的收据及转账凭证的关联性有异议，对证据5中的其他盖有被告公章的收据无异议；对证据6有异议，认为余×全与被告没有关系；对证据7的电话录音文字记录的真实性有异议；对原告当庭提交的证据1、2的关联性有异议。第三人中行防城港分行认为对原告提交的证据由法院认定。原告对被告提交的证据1有异议，认为该意见书只是单方验收而没有通过消防、环保、规划等相关部门法定的验收；对证据2有异议，认为该通知书不能证明房屋已经通过验收并且交付使用；对证据3无异议；对气象资料咨询有异议，认为计算的时间应以合同履行的时间计算，且被告提交的该证据有重复的数据，原告认为合同履行期限内中雨及中雨以上的天气和停水停电的时间是90天；对法院调查收集的证据有异议，认为应当从签订合同的日期开始计算，且认为停电时间有长有短，停电并不一定导致停工，如果被告要证明停电导致停工应当提供施工日志。


结合当事人的质证意见，本院认证如下：对原告、被告、第三人对真实性、合法性、关联性均无异议的证据即原告提交的证据1-4，被告提交的证据2-4，法院依被告申请调取的停电记录，本院予以采纳，作为定案的依据。对原告提供的证据5中加盖被告的公章的收据予以确认，作为定案的依据，对其他存款凭证、转账凭证、收据等与本案无直接关联，故不予采纳；对原告提交的证据6，由于该名片与本案无关联，故不予采纳；对原告提交的证据7中电话录音文字记录的真实性无法确定且与本案没有直接关联，故本院不予采纳；对原告当庭提交的两份证据，由于该两份函件与本案争议的焦点问题没有直接联系，故不予认定。对于被告提交的1，由于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的第八条中有约定且经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位与建设单位盖章予以确认，本院对该证据予以采纳，作为定案的依据。


综合本案证据，本院确认以下法律事实：2013年6月26日，以原告为买受人与以被告为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发销售的×城新世界小区20栋2单元10层1005号房，建筑面积115.22平方米，单价为每平方米3800元，总价款为437836元。合同第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位、质监单位验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。并约定由于供电、供水部门原因停水、停电导致工期延长以及气象部门记录降雨量为中雨或中雨以上的，出卖人可在获得相关部门出具的文件或者证明材料后据实延期交房；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房款万分之二的违约金。合同附件四第3条第（2）项约定买受人须在签订《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的31.48%即137836元作为首期付款；其余68.52%的房款即30万元由买受人向银行办理按揭贷款手续。合同附件五第一条第3款约定该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格后，即达到本《商品房买卖合同》约定的交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由出卖人立即进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房和索赔。同日，被告向原告分别出具四张收据，表示收到原告交纳的×城新世界住宅20栋2单元1005号房委托抵押登记费50元（现金），预告登记费、咨询报告费和抵押登记费共460元（现金），房款137836元（刷卡），燃气管道安装费（代收）2200元（现金）。2013年9月13日，以原告为借款人与以第三人为贷款人签订《个人住房贷款、抵押、保证合同》，合同编号为（2013）防港中银零房贷字第652号，约定原告向第三人借款30万元用于购买防城港市行政中心区迎宾路中段南侧×城新世界20幢2单元10层1005号房并将该商品房抵押给第三人。2013年11月6日，第三人将30万元直接转入被告的银行账户。同日，被告向原告出具收据，表示收到原告交纳的×城新世界住宅20栋2单元1005号房款30万元，并注明系按揭支付。


另查明，2013年6月26日至2014年12月30日期间，防城港市港口区降雨量达到中雨或中雨以上天气101天，停电19天（可能影响施工的），其中重复计算的时间为7天，被告据实可以顺延交房期限113天。2015年3月30日，被告向原告邮寄《交房通知书》，通知原告于2015年6月15日至2015年6月30日前往办理交房手续。2015年5月30日，×城新世界（一期）20#楼经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格。


本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及原告、被告与第三人签订的《个人住房贷款、抵押、保证合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。本案中，原告依约向被告支付全部购房款，履行了合同约定的付款义务，但被告未按合同约定的期限在2014年12月30日前将约定房屋交付原告使用，其逾期交房的行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。根据合同附件五第一条第3款的约定，涉案商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格后即达到《商品房买卖合同》约定的交房条件，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”的规定，由于涉案商品房已验收合格，故符合交付条件。根据被告邮寄给原告的《交房通知书》中交房的时间以及涉案商品房通过五方验收合格的时间，本院予以确认被告交房的时间为2015年6月15日，被告逾期交房166天，扣除合同约定据实可以顺延的113天，被告实际逾期交房的天数为53天。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；而逾期超过90天，原告方可要求解除合同。由于本案被告逾期交房的时间未超过90天，故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》并返还已支付款项的诉讼请求，本院不予支持。但被告应按照约定支付逾期交房期间的违约金，即按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，为2320.53元（437836元×0.0001×53天）。由于原、被告签订的《商品房买卖合同》尚未解除，原告应继续履行《个人住房（商业用房）借款合同》，故对第三人的请求，本院不予支持。


综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决如下：


一、被告广西防城港×城实业集团有限公司向原告冯×胜支付违约金2320.53元；


二、驳回原告冯×胜的其他诉讼请求；


三、驳回第三人中国银行股份有限公司防城港分行的诉讼请求。


案件受理费10500元，由原告冯×胜承担9000元，被告广西防城港×城实业集团有限公司承担1500元。原告冯×胜已预交的案件受理费10500元本院不予退回，被告广西防城港×城实业集团有限公司应负担的部分在履行债务时一并支付给原告冯×胜。


上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。


如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费10500元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
 
 
 
审判长  李明娟
人民陪审员  林业就
人民陪审员  梁毓
二〇一五年十一月三十日
书记员  谭源