（2016）林×与三×投资发展有限公司、富××房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

发布日期：2019-08-15 作者：李昆林律师

林×与广西三×投资发展有限公司、广西富××房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
防城港市港口区人民法院
民事判决书
2016桂0602民初1626号

原告：林×，女，壮族，1978年4月5日出生，住广西河池市金城江区。

委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李植善，广西精一律师事务所律师。

被告：广西三×投资发展有限公司，住所地广西北流市×镇×路×号。

法定代表人：何海×。

被告：广西富××房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区×大道与×大道交汇。

法定代表人：谢×。

以上两被告的共同委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。

原告林×诉被告广西富××房地产开发有限公司（以下简称富××公司）、广西三×投资发展有限公司（以下简称三×公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李植善，被告三×公司、富××公司的共同委托诉讼代理人黄靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与三×公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目Ⅴ号（5#）地块职工市场合作建房合同书》；2.二被告连带返还原告购房款238455元；3.二被告承担诉讼费。事实和理由：2014年4月11日，原告与三×公司签订了三×公司、富××公司合作开发的位于防城港市×大道与×大道交汇处的防城港市中央商务区CBD项目5栋A单元23层18号房，原告一次性向三×公司支付购房款共计238455元。后因原告经济困难，至今无法支付剩余房款及办理《商品房买卖合同》换签手续，无法继续履行合同。2016年7月5日，原告委托广西精一律师事务所律师向二被告发送《律师函》，正式通知二被告解除《防城港市中央商务区CBD项目Ⅴ号（5#）地块职工市场合作建房合同书》，至原告起诉之日，被告仍未向原告返还已付购房款。即原告与被告签订合同后，因不可抗力，原告无法继续履行合同，2016年8月8日，被告已经正式通知原告解除合同，并称没收原告已交付的全部房款。现原告并愿意承担解除合同给被告造成的合理损失。

被告富××公司、三×公司均辩称，原告没有请求解除合同的依据，不应返还购房款及利息。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据3即商品房买卖合同，该证据与本案查明的事实有关，予以采信；对原告提供的证据4即收据，该两份收据均有原件且为三×公司收取涉案款项，本院予以采信；对原告提供的证据5即律师函、快递单，原告未提供该证据的原件，且不能证实三×公司、富××公司收到该快递的事实，对该证据不予采信；对原告提供的证据6即《解除合同通知书》，该证据有原件且与本案有关，予以采信；对被告富××公司出具的证据1即防城港市房产管理局的证明，该证据与本案有关，予以采信；对被告富××公司出具的证据2即商品房预售许可证，该证据虽为复印件，但该证据与有原件的防城港市房产管理局的证明中确认的涉案商品房项目取得预售许可证的时间一致，予以采信。

对有争议的事实查明如下，2014年4月11日，原告林×（乙方）与被告三×公司（甲方）签订《防城港市中央商务区CBD项目Ⅴ号（5#）地块职工市场合作建房合同书》（以下简称为《建房合同书》），约定：甲、乙方采取市场运作方式在防城防城港市×大道与×大道交汇处合作建设防城港市中央商务区CBD项目Ⅴ号（5#）地块进行合作建房5栋A单元23层18房，建筑面积68.62平方米，单价为6950元m2，总价为476909元；乙方在签订本合同当日交清5万元，签订本合同之日起30天内交清至合同总房款的50%即238455元；乙方余款采取向银行申请按揭贷款方式（将《商品房买卖合同》约定房屋抵押贷款支付。如果乙方被银行方面认为不符合按揭条件或乙方因政策等原因未能获得贷款，乙方须在银行通知不能获得按揭贷款之日起7天内一次性付清余款）；2016年12月30日前将经建设、施工、监理、涉及、勘察五方验收的涉案房屋交付使用；合同中还对违约责任等进行了约定。

2014年4月11日、5月19日，三×公司分别向原告出具收据，确认收到原告交来的防城港CBD项目五号地块5A-2318号房定金50000元、首付款188455元。

2015年10月12日，防城港市住房保障和房产管理局出具的《证明》，证实富××公司开发的项目“中央商务区（CBD）北部湾滨海中心4号楼（即CBD五号地块5A楼）已于2015年8月17日取得《商品房预售许可证》，预售证号为：防房预售字A2015042等”。2015年8月17日、2016年6月23日，防城港市住房保障和房产管理局分别出具的《商品房预售许可证》，证实富××公司开发的“中央商务区（CBD）北部湾滨海中心4号楼”（办公1435套及商业）取得《商品房预售许可证》（防房预售字A2015042），有效期延期至2017年5月30日。

另查明，三×公司、富××公司在庭审中自认，富××公司委托三×公司对涉案的商品房进行销售。

再查明，2016年8月8日，三×公司与富××公司向原告发出《解除合同通知书》。告知原告购买的富××公司、三×公司开发的涉案房屋，因原告未按期交纳购房款及换签《商品房买卖合同》，则按照合同约定告知原告解除合同。

本院认为，一、关于《建房合同书》的效力问题。三×公司与林×签订的《建房合同书》，该协议书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，林×与三×公司签订的《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”富××公司在林×起诉前已取得案涉商品房项目的预售许可证，故三×公司受富××公司委托与林×签订的合同未违反法律规定。因此，林×与三×公司签订的《建房合同书》有效。

二、关于解除《建房合同书》的问题。本案中，原告诉称因其经济困难未能缴纳房款及与富××公司签订《商品房买卖合同》。原告提供的《解除合同通知书》，证实三×公司、富××公司已向原告发出解除《建房合同书》的通知，则原告与三×公司签订的《建房合同书》的已经被告的通知而解除。基于原、被告之间的《商品房买卖合同》已解除，则依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，且富××公司委托三×公司销售涉案房屋，则原告请求二被告连带返还原告的购房款的诉讼请求，予以支持。

综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第三款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条第一款、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、确认解除原告林×与被告广西三×投资发展有限公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目Ⅴ号（5#）地块职工市场合作建房合同书》；

二、被告广西三×投资发展有限公司返还原告林×购房款238455元；被告广西富××房地产开发有限公司对上述债务承担连带返还责任。

案件受理费4877元，减半收取2438元（原告林×已预交），由被告广西三×投资发展有限公司、广西富××房地产开发有限公司承担2438元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费4877元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员陈燕
二〇一七年八月十日
书记员李佳芮

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