（2016）曹曦×与军×投资有限公司、富××房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

发布日期：2019-08-15 作者：李昆林律师

曹曦×与广西军×投资有限公司、广西富××房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
防城港市港口区人民法院
民事判决书
（2016）桂0602民初452号

原告曹曦×，女，1978年11月2日出生，户籍所在地重庆市永川市，

委托代理人李昆林，广西精一律师事务所律师。

委托代理人李植善，广西精一律师事务所实习律师。

被告广西军×投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区×大道与×大道交汇处西侧中央商务区×号地块。

法定代表人叶贵×，该公司总经理。

被告广西富××房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区×大道与×大道交汇处。

法定代表人李逢×，该公司董事长。

原告曹曦×诉被告广西军×投资有限公司（以下简称军×公司）、广西富××房地产开发有限公司（以下简称富××公司）、商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月24日公开开庭审理了本案。原告曹曦×及其委托代理人李昆林、李植善到庭参加诉讼，被告军×公司、富××公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告曹曦×诉称，2013年6月22日，原告与被告军×公司签订《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《建房合同书》），约定原告购买被告富××公司开发的北部湾财经中心2号楼2栋31层05号房。合同签订后，原告于2013年6月22日向被告军×公司支付购房款149384元。经原告向有关部门咨询，被告富××公司未取得《商品房预售许可证》就销售房屋的行为违反法律规定，《建房合同书》应属无效。案涉商品房系被告富××公司委托被告军×公司销售。原告多次与两被告交涉返还购房款未果故向法院提起诉讼。请求法院判令：一、确认原告与被告军×公司签订的《建房合同书》无效；二、被告军×公司返还原告支付的购房款149384元及利息22934.39元（利息以149384元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2013年6月22日起暂计算至2016年1月31日，余下利息计算至实际清偿之日止）；三、被告富××公司对上述购房款及利息承担连带返还责任；四、本案诉讼费由两被告承担。

原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、电脑查询单，证明被告军×公司、富××公司的诉讼主体资格，同时证明被告军×公司是被告富××公司的股东，两者存在合作预售商品房的关系；3、《建房合同书》，证明原告向被告军×公司购买商品房；4、《收据》，证明被告军×公司收到原告购房款149384元的事实。

被告军×公司未提交书面答辩状，亦未出庭参加诉讼。

被告富××公司未提交书面答辩状，亦未出庭参加诉讼。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告军×公司、富××公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。本院对原告提交的证据予以采纳，作为定案的参考依据。

综合本案证据，本院确认以下法律事实：2013年6月30日，原告为乙方与被告军×公司为甲方签订《建房合同书》（编号：1-2-3105），约定原告购买军×公司与开发商富××公司合作建房防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心2栋31层05号房，建筑面积73.32平方米，每平方米单价为6791.41元，总金额为497946元；交房日期为2016年6月30日。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。合同第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起15日内补齐至合同总房款30%的房款，计99384元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款20%的房款，计99589元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国银行南宁五象广场支行，账号：62×××63，户名：王军。《建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。被告军×公司于2013年6月22日向原告出具《收据》（编号为2135157），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块2号楼3105号房合作建房定金30%合作建房款149384元。

另查明，被告军×公司与原告签订《建房合同书》时及在本案起诉前就案涉商品房未取得《商品房预售许可证》。

本院认为，关于原告与被告军×公司签订的《建房合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告军×公司签订的《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告军×公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房合同书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《建房合同书》应属无效。

关于原告要求被告军×公司返还购房款149384元并赔偿利息损失的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告军×公司应返还其收取原告购房款149384元并赔偿利息损失。关于利息的计算方法问题。结合原告的诉讼请求，利息以被告军×公司出具《收据》表示收取购房款项的具体时间，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算分别计算至付清之日止。

关于被告军×公司与被告富××公司是否承担连带责任的问题。经查，本院已生效判决对被告富××公司与被告军×公司就涉案商品房所在的地块存在代理销售关系作出认定，且被告军×公司当庭承认其与被告富××公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，被告富××公司与被告军×公司对上述债务承担连带责任。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告曹曦×与被告广西军×投资有限公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（编号：1-2-3105）无效；

二、被告广西军×投资有限公司与被告广西富××房地产开发有限公司连带返还原告曹曦×已支付的购房款149384元并赔偿利息损失（利息以149384元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2013年6月22日起计算至付清之日止）。

案件受理费3746元（原告曹曦×已预交），由被告广西军×投资有限公司、被告广西富××房地产开发有限公司负担。

上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费3746元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判长李明娟
代理审判员杨训杰
人民陪审员林业就
二〇一六年五月三十日
书记员罗艺文

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