完成开发投资总额的百分之二十五以上属于管理性规定。

余立谦与被申请人林东平、原审被告罗燕媚建设用地使用权转让合同纠纷再审


再审申请人（原审原告）:余立谦，男，汉族，1977年6月16日出生，住址:广东省深圳市龙岗区，
被申请人（原审被告）:林东平，男，汉族，1975年1月3日出生，住址:广东省东莞市，
委托诉讼代理人:王玉龙，广东芳华律师事务所律师。
原审被告:罗燕媚，女，汉族，1971年3月28日出生，住址:广东省东莞市，
再审申请人余立谦因与被申请人林东平、原审被告罗燕媚建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的（2017）粤1303民初3119号民事判决，向本院申请再审。
本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
再审申请人余立谦申诉称，2017年9月7日，再审申请人与被申请人签订一份《住宅用地转让合同》约定再审申请人以660000元（5500元/㎡×120㎡）向被申请人购买登记在被申请人名下位于惠州市××××住宅小区Ｅ5的土地，被申请人已收再审申请人定金30000元，当日，再审申请人转账支付被申请人购地尾款630000元，被申请人为此向再审申请人出具了金额为660000元的收据。
2018年1月22日，一审判决再审申请人败诉，2018年5月27日，再审申请人与被申请人签订解除《住宅用地转让合同》协议，当日，被申请人通过转账退还再审申请人购地全款660000元，再审申请人为此向被申请人出具了金额为660000元的收据。
据《民事诉讼法》第200条第一款、第五款的规定，现再审申请人提出再审，同时，再审申请人认为一审判决认定事实不清，对被申请人有明显偏袒，程序违法和回避被申请人非法转让出让土地的重要事实。
一、认定事实不清，一审中再审申请人提出的是违反国家管理性强制性规定，可以成为解除合同的法定条件，而一审判决书中对应的事实见一审判决书第8页“而上述《国有土地使用权出让合同》，第二十条关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%的约定，属于合同当事人之间的权利义务，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让的效力和履行”。
被申请人违反国家管理性强制性规定可以解除合同被认定为合同标的物的瑕疵而不影响合同的效力。
二、对被申请人有明显偏袒，（一）被申请人作为特殊商品（土地）的出卖方，在签订《住宅用地转让合同》之前，应对作为买受方的再审申请人进行重要事实告知或将重要事实体现到《住宅用地转让合同》中，然而被申请人未告知其未办理《建设用地规划许可证》这一重要事实，仍与再审申请人签订《住宅用地转让合同》具有过错，一审判决书第8页“况且原告余立谦作为受让方，在受让涉讼土地前理应进行查档并充公了解土地的基本情况”没有道理。
（二）一审判决书第8页“再则，从原告余立谦与被告林东平的微信聊天记录看，原告余立谦仅是表示受让价格过高，升值空间小，表达了悔意和意欲转让给他人的想法，并认为和指责中间人未对其作如实陈述。
从未提及其主张的上述解除事由和异议，况且原告余立谦亦自述没有证据证实涉诉土地无法办理变更手续。
”悔意和意欲转让给他人的想法这是意识形态，意识形态竟成为一审法庭判决民事案件的依据，欠妥当。
“从未提及其主张的上述解除事由和异议”，但没有法律规定必须通过微信表达。
综上，一审法庭明显偏袒被申请人。
三、程序违法，2017年12月2日，再审申请人向一审法庭寄送了《调查取证申请书》，一审法庭既未向再审申请人下达《不予受理通知书》也未在一审判决书中体现。
四、回避被申请人非法转让出让土地的重要事实，非法转让出让土地主要是指行为人在以出让方式取得土地使用权后，未按照出让合同的约定对土地进行投资开发即将土地使用权转让的行为，按照土地管理法规的规定，以出让方式取得土地使用权后，再行转让，必须要按规定对土地进行相应的投资开发之后才能进行，不进行任何投资开发即加价转让，是典型的炒卖土地行为，属于非法转让、出让土地的行为。
被申请人不仅未对该土地进行投资开发，而且未办理对该土地进行投资开发的报建手续，即《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，被申请人从形式和内容坐实了其典型的炒卖土地行为，属于非法转让、出让土地的行为。
五、有新的证据。
（一）2018年4月2日，双方一起去了惠州市惠阳区镇隆镇政府城建办公室，确定E5地块办不了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，有微信聊天记录为证。
（二）2018年5月7日，双方一起去了惠州市国土资源局惠阳分局办理土地过户程序，国土局受理的工作人员给了一份《土地使用权转让办理指南》，这份《指南》清楚地载明办理土地使用权转让，转让方须提供《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，而被申请人不仅未办理这两个证，而且是无法办理这两个证，有再审申请人与国土局受理的工作人员的对话录音为证。
综上，再审请求:一、请求撤销惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初3119号民事判决书，依法改判；二、一审案件受理费10816元，保全费3977.97元，合计14793.97元由被申请人承担。
再审申请人在申请再审期间提交四份新证据:一、录音光盘；二、微信聊天记录；三、原审律师函及送达回证；四、《土地使用权转让办理指南》。
被申请人林东平答辩称，一、答辩人未对涉案土地进行开发以及未办理建设用地规划许可证不影响《住宅用地转让合同》效力，一审法院适用法律正确，事实认定清楚，应维持原判。
虽然《国土使用权转让合同》规定:按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额百分之二十五以上，但这是答辩人与惠阳国土局签订之间的合同约定，依据合同相对性，与被答辩人无关，不影响答辩人与被答辩人合同的履行。
根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
但《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条仅是管理性规定而非效力性强制规定。
最高人民法院2016年11月30日公布的《第八次全国法院民事商事审批工作会议（民事部分）纪要》第四条第13项:《城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项规定:土地转让应完成开发投资总额的百分之二十五以上属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，该规定属于管理性规定。
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》合同法第五十二条? 第（五）项? 规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
答辩人未对涉案土地进行开发，仅是合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，不存在违法。
具体到本案，被答辩人主张解除合同的真实原因系买了觉得后悔，这一点从答辩人与被答辩人微信聊天记录可以证明，而不是所谓的因答辩人未对涉案土地开发以及未办理建设用地规划许可证致使合同目的无法实现。
故一审法院判决，认定事实清楚，适用法律正确，再审不应当改判。
二、双方已经解除了原《住宅用地转让合同》，并将土地款全额退给了被答辩人，惠阳区镇隆镇政府城建办公室仅是口头回复因现涉案土地位于公路旁边，公路准备扩建，故暂停办理E5地块的《建设用地规划许可证》和《建设用地规划许可证》，而不是被答辩人称的根本不能办理。
鉴于此情况，答辩人实在不能忍受被答辩人的日夜骚扰，于2018年5月27日，自愿与被答辩人签订了解除《住宅用地转让合同》协议，并将涉案购地款项全部退还给了被答辩人。
综上所述，被答辩人在收到退回的土地款项后，又要求撤销原一审判决，并要求答辩人承担一审的诉讼费，没有任何法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。
被申请人提交三份新证据:一、解除《住宅用地转让合同》协议；二、中国工商银行回单；三、收据。
本院经审查认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，综合再审申请人的申诉理由及在听证过程中发表的意见，本院归纳本案的争议焦点为:一是再审申请人余立谦与被申请人林东平所签订的《住宅用地转让合同》是否应予解除？二是再审申请人余立谦诉请改判原审判决中关于诉讼费的负担部分是否应予支持？
关于再审申请人余立谦与被申请人林东平所签订的《住宅用地转让合同》是否应予解除的问题。
据双方当事人确认，该合同已在2018年5月27日予以解除，被申请人林东平亦在2018年6月7日将六十六万元的土地转让款返还给再审申请人余立谦。
可见，涉案合同已解除，再审申请人该项诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。
再审申请人余立谦诉请改判原审判决中关于诉讼费的负担部分是否应予支持的问题。
本院认为，再审申请人在申请再审期间提交的录音光盘、微信聊天记录、原审律师函及送达回证、《土地使用权转让办理指南》等证据均不能够证明原判决认定基本事实或者裁判结果错误，原审判决驳回再审申请人的诉讼请求并无不当。
且，本案涉案合同已解除，根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，再审申请人余立谦诉请改判原审判决中关于诉讼费的负担部分无事实和法律依据，本院不予支持。
另，根据法信超链:案例6篇期刊8篇×、同《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条? 第一款? “当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉”、及第一百六十八条? “第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，可知两审终审制是我国民事诉讼的基本制度。
当事人如认为一审判决有误，应当提起上诉，通过二审程序行使诉讼权利。
本案中，余立谦收到（2017）粤1303民初3119号民事判决后未在法定期限内提起上诉，且无正当理由，应视为其接受一审判决结果。
综上所述，再审申请人余立谦不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条? 规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条? 第一款? 之规定，裁定如下:
驳回余立谦的再审申请。
审判长王丹
审判员徐火传
审判员许海明
二〇一八年十二月二十七日
法官助理钟伟梅
书记员蓝永