二手房买卖合同房东违约，要求继续合同承担违约金胜诉案件，二审被告主动撤诉。

山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初7437号
        原告（反诉被告）：王文卿，男，1995年11月19日生，汉族，住山东省昌邑市。
        委托诉讼代理人：肖升东，山东青凯律师事务所律师。
        委托诉讼代理人：陈小芹，山东青凯律师事务所律师。
        被告（反诉原告）：王秀清，女，1970年7月17日生，汉族，住胶州市。
        被告（反诉原告）：姜业俊，男，1969年4月7日生，汉族，住胶州市。
        二被告共同委托诉讼代理人：赵兵，胶州恒德法律服务所法律工作者。第三人：胶州市乐当家房产信息服务部，住所地青岛胶州市徐州路1号网点1-2层。
        法定代表人：朱秀美，经理。
        委托诉讼代理人：丁瑜，山东海康律师事务所律师。
        原告王文卿（反诉被告）与被告姜业俊（反诉原告）、王秀清（反诉原告）、第三人胶州市乐当家房产信息服务部房屋买卖合同纠纷一案，于2018年4月9日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年8月22日进行证据交换，于2018年11月7日、2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告王文卿（反诉被告）的委托诉讼代理人肖升东、陈小芹、被告姜业俊（反诉原告）及二被告的共同委托诉讼代理人赵兵、第三人胶州市乐当家房产信息服务部的委托诉讼代理人丁瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文卿（反诉被告）向本院提出诉讼请求：
        1、请求依法判令二被告继续履行双方于2018年3月12日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》，并配合原告办理位于胶州市房屋过户手续；
        2、请求依法判令二被告支付原告违约金27万元；
        3、本案一切诉讼费用由二被告承担。
事实和理由：
        2018年3月12日，原告与二被告签订《青岛市存量房屋买卖合同》及《补充协议》各一份。合同约定，原告购买被告位于胶州市房屋及阁楼车库，建筑面积共127.35平方米，车库面积22.46平方米。房屋所有权证为胶私转字第××，房屋成交价格为人民币1350000元整。房款支付采用按揭贷款方式。合同签订后，原告先后向被告支付房款500000元，被告办理了房屋解除抵押登记手续。但原告房屋贷款手续审批通过后，多次跟被告沟通办理房屋权属转移登记手续，被告均以种种理由予以推脱。被告王秀清（反诉原告）、姜业俊（反诉原告）辩称：首先原告所述事实与实际情况不符，双方2018年3月12日签订的房屋买卖合同及补充协议后，被告一直按照合同履行自己应尽的义务，合同签订后，被告实际收到原告的购房合同款474823.99元，且2018年7月4日被告按照合同约定前往胶州市房产管理局办理房产过户手续，但原告拒不支付剩余购房款，导致房屋买卖合同无法继续履行，且双方签订的补充协议第一条第二项明确约定剩余购房款于过户当日支付给被告，被告至今未收到该剩余购房款，原告的违约行为符合买卖合同第三条第三项第三小项所约定的情形，已经构成根本违约。
        反诉原告王秀清、姜业俊向本院提出诉讼请求：
        1、请求判令解除反诉人与被反诉人2018年3月12日签订的《青岛市存量房买卖合同》及《青岛市存量房屋买卖合同补充协议》；
        2、判令被反诉人支付二反诉人违约金20000元；
        3、本案诉讼费由被反诉人负担。
事实和理由：
        2018年3月12日，反诉人与被反诉人签订《青岛市存量房买卖合同》及《青岛市存量房屋买卖合同补充协议》各一份。合同约定被反诉人以1350000元的价格购买反诉人位于胶州市房屋及阁楼车库，付款方式为：定金+首付+银行贷款。被反诉人拟贷款金额为650000元，2018年3月12日被反诉人支付购房定金50000元，具体付款方式及时限详见《青岛市存量房屋买卖合同补充协议》第一条第2项，该条明确约定剩余购房款首付过户当日支付给反诉方。合同签订后，反诉人陆续实际收到被反诉人支付的购房首付款474823.99元，2018年7月2日反诉人按照合同约定前往胶州市房产管理局给被反诉人办理涉案房屋的过户手续，被反诉人拒不支付剩余购房首付款。被反诉人的违约行为符合《青岛市存量房屋买卖合同补充协议》第三条第3项（3）所约定情形，已构成根本违约。反诉被告王文卿辩称：被告反诉无事实和法律依据，要求驳回。第三人胶州市乐当家房产信息服务部对原被告的诉讼请求辩称：关于双方争议的首付款缴纳时间问题，根据合同的约定，应该是先过户，再交首付款，但应在同一天完成。原被告纠纷与第三人无关。原告（反诉被告）在本院证据交换时提交以下证据：证据一，房屋买卖合同一份及房产证复印件一份，证明原告与二被告于2018年3月12日签订《青岛市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定，原告购买被告位于胶州市房屋及阁楼车库，建筑面积共127.35平方米，车库面积22.46平方米。房屋所有权证为胶私转字第××，房屋成交价格为人民币135万元整。原告采用银行贷款方式支付房款。《补充协议》约定，原告于2018年3月12日向被告支付定金5万元；原告贷款审批成功后且被告还款当日，支付被告第一笔购房首付款25万元；剩余购房首付款，过户当日支付给被告。买卖双方约定，自该房屋办理完毕注销抵押登记日起3个工作日内，到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续；证据二，收条一份及银行转账一份，证明原告超过合同约定，已向被告支付房款50万元。2018年6月4日，被告办理完银行解押手续。被告（反诉原告）质证称：对于复印件不予质证。原告（反诉被告）在庭审时提交以下证据：提交录音一份并当庭播放录音，证明在2018年7月4日，被告明确表示要求原告以全款方式支付房屋尾款，已经构成违约，庭后七日内提交光盘。被告（反诉原告）质证称：首先该段录音不完整，即便属实也不能证明被告要求原告付全款，第二点该份证据不是原始载体不能作为有效证据使用。第三人质证称：对上次庭审原告提交的证据，对证据一的真实性没有异议，但是实际提供居间服务的是胶州市乐当家房产信息服务部，再就是只提供居间服务，原被告纠纷与第三人无关；证据二与第三人无关，当庭播放录音也与我第三人无关。被告（反诉原告）在庭审时提交以下证据：提交录音证据，证明被告按照合同约定与2018年7月2日前往胶州市房产管理局，为原告办理涉案房屋的过户手续，但是因为原告拒不支付剩余首付款，导致被告至今未收到剩余购房首付款，按照合同约定，原告已经构成了根本违约，所以被告要求解除双方的房屋买卖合同。原告（反诉被告）质证称：对真实性无法确定，对证明目的不认可，原告并未接到被告的通知，双方实际于2018年7月4日共同到胶州市房产管理局准备办理过户，因被告当场要求原告支付全部房屋尾款，而未能履行合同，其余答辩意见提交书面意见。第三人质证称：庭后落实。
        本院认定证据和事实如下：原告王文卿（乙方、反诉被告）与被告王秀清、姜业俊（甲方、反诉原告）于2018年3月12日签订《青岛市存量房屋买卖合同》，载明“第一条房屋基本情况（一）甲方所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，该房屋坐落于：胶州市户及阁楼车库，建筑面积共：127.35平方米（以房屋所有权证面积为准），附房面积：/平方米，车库面积：22.46平方米。（二）该房屋规划设计用途：住宅。第二条房屋权属情况（一）该房屋所有权证证号为：胶私转字第7798977988，共有权证证号为：/，填发单位为：胶州市房产管理局，填发日期：2010年1月27日。（二）土地使用情况该房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得。第三条交易方式甲方和乙方通过房地产经纪机构介绍成交[房地产经纪机构名称：青岛乐当家房地产经纪有限公司，备案证书编号：胶房经纪备案字（2017）第061号]，经纪人执业人员：赵智云，证书编号：220163700317。第四条成交价格、付款方式（一）成交价格。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币（大写）壹佰叁拾伍万元整，（小写）1350000.00元。（二）乙方采取下列第2种方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。2、贷款购买：定金+首付+银行贷款。（三）关于贷款的约定乙方采取商业贷款申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币（大写）陆拾伍万元整，（小写）650000.00元。…第七条违约责任（一）逾期交房责任除不可抗力外，甲方未按照第六条约定的条件将该房屋交付乙方的，每延期一天按照￥100元/天赔偿给乙方作为滞纳金，如超过15日的，视为甲方放弃交接，乙方可以自行入住，交房保证金在扣除相关费用后，剩余保证金直接转给乙方。（二）逾期付款责任乙方未按照约定时间付款的，每逾期一天按照￥100元/天赔偿给甲方作为滞纳金，直至相关手续履行完毕，超过15日的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。…第十条权属转移登记1、甲乙双方同意约定：甲方还清银行贷款撤押后3个工作日内，双发共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”原告王文卿（乙方、反诉被告）与被告王秀清（甲方、反诉原告）、居间方青岛乐当家房地产经纪有限公司于2018年3月12日签订《青岛市存量房屋买卖合同补充协议》，约定有：第一条关于房屋交易具体事宜的约定1、该房屋成交价格为：人民币（大写）壹佰叁拾伍万元整，（小写）1350000.00元。以上价格包括：房价款、室内不可移动之装饰装修及配套设施设备。2、具体付款方式及时限（1）乙方于2018年3月12日向甲方支付购房定金人民币（大写）伍万元整，（小写）50000.00元，自双方签字之日，视为甲方已收到乙方定金，甲方不再另行出具收条，购房定金留存居间方托管：房主取走定金人民币（大写）肆万元整，（小写）40000.00元。（2）乙方于：乙方贷款审批成功后且甲方还款当日向甲方支付第一笔购房首付款人民币（大写）贰拾伍万元整，（小写）250000.00元；剩余购房首付款过户当日支付给甲方。3、抵押登记注销：甲方应于乙方支付首付款15个工作日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款，办理完毕解除抵押登记手续。4、申请购房贷款（1）甲乙双方应于2018年4月10日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；（2）房屋评估。甲方在接到居间方的评估通知后1日内配合评估公司对该房屋进行评估。5、过户（权属转移登记）：买卖双方约定，自该房屋办理完毕注销抵押登记日起3个工作日内，买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。6、房屋交接：买卖双方应当在全款付清3日内自行办理房屋交接手续，居间方陪同。第三条违约责任1、买卖双方任何一方逾期履行本协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋成交总价款万分之五的违约金。2、甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证等相关产权证明手续不真实、不完整或无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过7日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格；（5）未如实告知第二条第（一）项信息，导致乙方与居间方损失的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起7日内，以相当于该房屋成交总价款的20%向乙方支付违约金；居间方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方出现下列情形之一的构成根本违约，甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过7日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起7日内，以相当于该房屋成交总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；居间方有权继续收佣，已收取的不予退还。被告姜业俊于2018年3月30日出具《借条》，载明“今日收到王文卿现金人民币款100000.00元整（壹拾万元整），用款截止至2018年5月20日可用于抵房款。”原告当日转入被告王秀清的账户100000元。第三人工作人员马业翔2018年4月25日出具《收条》，载明“今收到王文卿现金款350000元整（叁拾伍万元整）用于房主王秀清还银行放贷尾款，限期于2018年4月26日办理，逾期未办理归还现款。”收款人马业翔、见证人王秀清在落款处签字捺印。原告王文卿于当日向马业翔的账户转入349998元。被告王秀清2018年4月26日出具《收条》，载明“今收到马业翔还房款350000整（叁拾伍万元整）。”马业翔于2018年4月26日转入被告王秀清账户110000元，于2018年6月4日转入被告王秀清账户238323元。关于被告方已收原告方的房款数额，原告方称已缴纳500000元，被告方仅认可收到474823.99元（定金26500+100000+110000+238323.99元），结合上述收条、借条等证据，本院对交款数额认定如下：首先，关于定金，合同中约定，“原告已经支付定金50000元，自双方签字之日，视为甲方已收到乙方定金，甲方不再另行出具收条，购房定金留存居间方托管，房主取走40000元”，此处，甲方即被告明确认可收到50000元，至于实际取走40000元还是26500元，系被告与中介之间的约定，被告可另行与中介结算，定金数额本院认定被告收到50000元。第二，对被告收到房款100000元本院予以确认。第三，关于原告主张的350000元，第三人（马业翔）实际收到为350000元，且出具收条，载明用于房主王秀清还银行房贷尾款，被告王秀清收到转账110000元和238323.99元，并且出具收到350000元的收条，本院认为，虽然被告收到的银行转账数额为110000元和238323.99元，但出具了350000元收条，代表对此收款数额的认可，至于被告是否实际收到全款，系被告与第三人之间的账目结算问题，被告可另行与第三人对账，该笔款项本院确认为原告交付350000元。综上，本院对原告方给被告方付房款共计500000元予以认定。原告王文卿提交录音中，与被告姜业俊在2018年7月2日通话时提到“姜：头段时间定了套设备，让两天让我提设备。王：意思是，我今天只有全款给你，你今天才帮我过户是吗？姜：今天给钱，给你过户。王：但是，很抱歉，资金有限，我父亲就给我这些钱。姜：那没办法。王：意思是，我不全款给你，你今天不给我过户是吗？姜：尽量的多给我，让我过得去就行，多付20万不管用，时间太长了。王：我就这些钱了，叔。姜：你不知道，我厂里工地停了，我定的设备都交了十几万。王：那我没有那么多钱，怎么办？姜：那你买房，想想办法呗。”此段录音原告未提交原始载体，被告不予认可，本院不予采信。被告提交的录音中，2018年7月2日与第三人处工作人员贾经理通话录音16-05-59中提到“贾：那么咱这边怎么个意思，不卖了。姜：不是，他给的钱少了。贾：说的再多，钱少还是不全款，说这些有什么意义。”2018年7月2日与第三人处工作人员贾经理通话录音16-44-19中提到“贾：我刚刚问客户这边，人家拿不出全款来，他的意思是首付加10万，你还不中？姜：哎呀，他想弄，让他鼓捣去吧。贾：不是让他鼓捣，要不你去找个律师打听打听，咱不能这么干耗着。”2018年7月2日与第三人处工作人员马经理通话录音15-44-22中提到“马：他这边再多交10万首付行不行？姜：10万啊，再说吧，我在朋友这边，说话不方便。”关于被告方未协助办理原告方过户的原因，被告庭审中称，原告要给被告20万元办理过户，被告认为20万不够，被告和中介也说因为钱不够。本案审理过程中，原告王文卿在本院缴纳本案房屋剩余全部尾款850000元。本院认为，原被告及第三人签订的《青岛市存量房屋买卖合同》、《青岛市存量房屋买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，当事人应依约履行合同义务。关于合同是否应该继续履行的问题，本案中，被告姜业俊、王秀清（反诉原告）称系原告王文卿（反诉被告）违约，因此不同意继续履行及办理过户手续，在案件审理过程中亦不接受原告交付全部剩余房款。关于哪方违约，本院认为，第一，根据原被告签订的《青岛市存量房屋买卖合同补充协议》第一条（2）约定的“剩余购房首付款过户当日支付给甲方”，此处，对于“剩余购房首付款过户当日支付给甲方”这一约定的理解，本院认为，在买房人已经支付部分房款且办理贷款审批的情况下，根据通常理解，应为先办理过户手续再交付剩余房款，第三人胶州市乐当家房产信息服务部对此的解释亦为此意，因此，被告方首先应配合办理过户手续。第二，在双方买卖房屋的过程中，原被告也并非因先过户再交钱还是先交钱再过户的顺序而产生争议，从被告方自己提交的录音看，中介称“人家拿不出全款来，他的意思是首付加10万，你还不中”，但被告未许可，说明被告要求原告付全款，否则其怠于办理房屋转移登记手续，可见并非因为原告是否先付款的问题。综上两点，被告在履行合同过程中，要求原告支付超出约定的数额，因原告无力付到被告理想的数额而拒绝办理过户，应系被告违约，被告应承担继续履行及赔偿违约金的法律责任。
        原告请求依法判令二被告继续履行双方于2018年3月12日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》，并配合原告办理位于胶州市房屋过户手续，于法有据，予以支持，原告应支付被告剩余房款850000元，由被告方配合办理房屋转移登记手续，相关税费由双方按照合同约定及相关规定予以缴纳。原告请求依法判令二被告支付原告违约金270000元，经庭审释明原告未缴纳增加部分的诉讼费用，故对其主张的超出20250元的部分不予处理。因被告违约，故应支付原告违约金，根据原被告签订的《青岛市存量房屋买卖合同补充协议》第三条“违约责任1、买卖双方任何一方逾期履行本协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋成交总价款万分之五的违约金。2、甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过7日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格；……甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起7日内，以相当于该房屋成交总价款的20%向乙方支付违约金”，现原告仅主张违约金20250元符合合同约定，予以支持。反诉原告请求判令解除反诉人与被反诉人2018年3月12日签订的《青岛市存量房买卖合同》及《青岛市存量房屋买卖合同补充协议》，理由不足，不予支持。反诉原告主张反诉被告王文卿支付违约金20000元，反诉原告无证据证明反诉被告有违约行为，故对该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告王秀清、姜业俊于本判决生效后十日内协助原告王文卿办理位于胶州市户房屋（房屋所有权证为胶私转字第××）的产权转移登记手续，并支付原告王文卿违约金20250元，原告王文卿支付被告王秀清、姜业俊房款850000元；二、驳回反诉原告王秀清、姜业俊的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17132元，保全费5000元，由被告王秀清、姜业俊共同负担，于本判决生效后十日内付给原告。反诉案件受理费300元，由反诉原告王秀清、姜业俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
        审　判　长　　纪光辉审　判　员　　王晓晖人民陪审员　　刘　辉二〇一九年四月十日书　记　员　　张　栋
        附相关法律条文：
        《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。
        《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
        《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。