一套房屋约定两种价格 如何认定阴阳合同效力

【案情简介】


　　原告张京华在上海市丰贤区北京路有一套商品房。因被告张丰毅欲购房，经人介绍原告张京华与被告张丰毅达成购房意识，当时双方为规避国家税费，原、被告口头约定，被告应支付原告购房款33.5万元。但在正式合同中约定25.5万元以规避税费。双方达成共识后，2005年3月12日签订了《上海市二手房买卖合同》，该合同约定，原告张京华将其所有的房屋产权转让给被告张丰毅，转让价为25.5万元，原告张京华应于同年6月30日腾出该房并通知被告张丰毅进行验收交接；未尽事宜，双方可以签订补充条款，双方之约定应以补签协议为准。购房合同签订后双方未另签协议。2005年8月20日，被告张丰毅取得该房屋房地产权证。



　　购房合同签订后，被告张丰毅分三次共支付给原告张京华房款27.5万元，并于2006年2月12日与中国建设银行上海丰贤区支行签订了《个人住房公积金借款合同》及《个人住房抵押合同》，向银行借款9.7万元，借期10年，同时将房屋作为抵押物担保还款。截至2006年10月底，被告张丰毅共归还贷款本金10877.31元，利息6284.36元，尚欠贷款本金86122.69元。



　　事后，被告张丰毅不再向原告支付购房款由此形成纠纷。



　　原告张京华认为，2005年3月12日，其与被告张丰毅签订《上海市二手房买卖合同》，约定其将自己所有的房屋转让给被告张丰毅，转让价为25.5万元，其应于同年6月30日腾出该房并通知被告张丰毅进行验收交接。在补充条款中，双方约定另签协议为准。之后双方未另签协议。同年3月，被告张丰毅取得该房产权证。但在上述合同之外，本人曾与被告达成口头共识，约定房屋价款为33.5万元，为规避国家税费在正式合同中注明价款为25.5万元。可见，双方商定的房价款应为33.5万元。现被告张丰毅在签订买卖合同后否认房价款为33.5万元的事实，且至今尚欠房款6万元，严重侵犯了本人的合法权益。



　　双方经多次协商未果，原告诉至法院，请求法院判令撤销其与被告张丰毅之间的买卖合同。



　　被告张丰毅认为，其与原告签订的二手房买卖合同系双方真实的意思表示，虽在合同附件中写明以双方另签协议为准，但实际双方未另签协议，故应以合同约定的内容为准，即合同约定的房价款应为25.5万元，故请求法院驳回原告张京华的诉讼请求。



　　第三人中国建设银行上海丰贤区支行述称，依照公积金抵押贷款合同，被告张丰毅向建行支行贷得公积金9.7万元。如撤销被告张丰毅与原告张京华签订的买卖合同，亦请求终止银行与被告张丰毅之间的借款合同及抵押合同，判令被告张丰毅提前结清房款。



　　法院到决



　　上海市丰贤区人民法院经审理认为，原告张京华与被告张丰毅在订立二手房买卖合同时，被告张丰毅明知逃税将造成国家税款流失而隐瞒真实房屋价格，原告张京华应知被告张丰毅逃税会损害国家利益而与被告张丰毅签订上述合同，系双方恶意串通损害国家利益，故双方签订的买卖合同无效。对无效合同取得的财产应予返还，造成的损失应予赔偿。被告张丰毅应将房屋返还给原告张京华，原告张京华应返还被告张丰毅定金及房款27.5万元并赔偿被告张丰毅利息损失。中国建设银行上海丰贤区支行基于与被告张丰毅的借款合同主张权利，要求终止公积金借款合同和抵押合同，由被告张丰毅提前结清公积金贷款余额，符合法律规定。



　　据此，原审法院依照《合同法》第52条第（二）项、第58条之规定，判决如下：



　　一、原告张京华与被告张丰毅签订的《上海市二手房买卖合同》无效；



　　二、系争房屋产权归原告张京华所有；



　　三、原告张京华应于本判决生效之日起10日内，返还被告张丰毅定金2万元、房款25.5万元；



　　四、原告张京华于本判决生效之日起10日内，以中国人民银行同期存款利率支付被告张丰毅购房款27.5万元的利息损失；



　　五、被告张丰毅与中国建设银行上海丰贤区支行签订的《个人住房公积金借款合同》终止履行；



　　六、被告张丰毅于本判决生效之日起10日内，一次性归还中国建设银行上海丰贤区支行至2006年10月底止的公积金贷款余额86122.69元，之后《个人住房抵押合同》终止履行。



　　被告张丰毅不服一审法院作出的判决，遂向上海市第二中级人民法院提起上诉，其上诉称，其与原告张京华之间买卖合同约定的价格为25.5万元，从未谈过33.5万元交易价格，也不存在双方恶意串通，损害国家利益的事实。现被告张丰毅已经按照合同约定的交易价格缴纳了税款，税务机关亦出具了完税证明。同时，原告张京华在原审时的诉讼请求为撤销买卖合同，而原审判决超出了诉请范围。原告张京华的撤销之诉，根据《合同法》的规定因撤销权已消失，故不应得到法律支持。遂请求二审法院撤销原判，驳回原告张京华原审时的诉讼请求。