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卖家反悔违约不过户法院判决强制过户

发布日期:2020-04-16    作者:荆华律师

案情简介2015年6月7日,原告高XX、李XX与被告杨XX、史XX签订《上海市房地产买卖合同》,约定被告将所有的位于上海市徐汇区XX路XX弄XX号302室房屋出售给原告,双方约定总房价款300万元。双方约定于2015年10月31日前向房产交易中心申请办理过户手续。后原告依约全部支付了定金和首付款共计人民币100万元,并向XX银行申请办理贷款并获通过。2015年10月中旬,原告通知被告共同前往办理过户手续,被告却迟迟不协助原告过户。经原告多次催告后,被告却表示诉争房价已上涨近100万元,不愿再将诉争房屋卖给原告。为此,原告诉至人民法院,请求法院判决:1、被告协助将上海市徐汇区XX路XX弄XX号302室房屋产权过户登记至原告名下;2、被告共同向原告支付违约金人民币60万元;3、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告庭中表示愿意支付一部分违约金给原告,但是不会配合过户,不愿意将诉争房屋再卖给原告。

律师意见
        1.原、被告签订的房屋买卖协议是双方的真实意识表示,该买卖合同合法有效,又不违反法律、行政法规的强制性规定,双方均应当依约履行。原告按合同约定支付了房款并申请贷款获审批通过,合法的买卖合同关系应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。诉争房屋应归原告所有,被告协助原告办理过户是其应尽的义务。
        2.本案承办律师荆华律师接手该案件后,发现被告虽表示拒绝配合原告过户已有一段时间,但是原告还没有发书面的通知函给被告。承办律师即向原告说明,如果不发书面通知函给被告,势必会影响到法院判断被告是否存在违约责任的问题。故原告应首先向被告出具书面催告,告知卖家在一段时间内必须尽快配合过户,否则需自X年X月X日起承担买卖合同中的违约责任。只有这样,原告才能取得被告已经违约且原告已尽到合理通知义务的证据。
        3.本案原告已按买卖合同的约定,完成了己方的义务,原告要求按买卖合同继续履行是原告的权利,即便被告后表示愿意向原告赔钱,但是原告仍可以不接受被告的意见,要求法院判决被告配合将诉争房屋过户至原告名下。同时,由于原告在本案中没有过错,被告却因房价上涨毁约违反合同约定,原告在要求将诉争房屋过户的同时,可以继续主张被告承担延期过户的违约责任。这也是基于诚信原则,对遵守合同义务的一方的保护。
        4.在决定诉讼后,承办律师荆华律师还有个建议务必提醒买家这边,因诉讼的时间问题,为防止卖家将诉争房屋再卖给其他人或者防止诉争房屋被他人查封,买家在起诉的同时最好采取诉讼财产保全。 

        案件结果上海市徐汇区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、被告杨XX、史XX于本判决生效之日起十日内协助原告高XX、李XX办理将上海市徐汇区XXX弄XX号XXX室房屋过户至原告高XX、李XX名下的手续;二、被告杨XX、史XX于本判决生效之日起十日内向原告高XX、李XX支付违约金30万元。 
        相关证据上海市房地产登记簿、房屋买卖合同、银行流水记录、收据、身份证复印件、通知函、短信证据等。 
        相关法规《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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