借名买房中,借名人对出名人的出名损失应否承担赔偿责任?

发布日期：2020-08-12 作者：靳双权律师

　　一、原告诉称
　　丁磊上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李子明全部诉讼请求或发回重审;2.本案全部诉讼费由李子明承担。主要事实和理由：1.丁磊与李子明之间未达成任何借名购房的口头或书面协议，《承诺书》不足以认定借名买房法律关系;2.本案应追加公司为第三人，李子明的主体资格不适格。涉案房屋出资人并非李子明，丁磊与公司属于借款购房;3.借名购买经济适用房侵犯了不特定第三人的合法权益，属于无效;4.李子明的诉讼请求超过诉讼时效。
　　二、被告辩称
　　同意一审判决，不同意丁磊上诉请求。1.双方已经达成了借名买房的合同关系，李子明履行了相关义务，丁磊没有按照约定办理过户手续;2.丁磊主张与公司属于借款买房，没有提交任何的证据，包括借款合同、银行打款记录、收条收据等;3.涉案房屋不属于经济适用房，而属于合作建房与经济适用房制度是完全两个不同的制度。即使属于经济适用房，也早已达到了符合上市和过户的条件;4.本案不适用诉讼时效制度;5.公司与诉争涉案房屋没有任何关系。
　　三、本院查明
　　2001年4月16日，丁磊与支行签订了《银行个人住房借款合同》，约定丁磊为购买涉案房屋向支行贷款390000元，贷款期限为2001年4月16日至2011年4月16日，还款方式为按月还本付息，还款日为每月21日，借款人在取得贷款后第一次确定的每月还本付息额为4248元，借款人应按贷款人要求开设账户，供贷款发放、偿还本息使用。
　　2005年10月18日，坐落于涉案房屋登记在丁磊名下，该房屋建筑面积110.56平方米，房屋性质为经济适用住房。该房屋于2006年4月29日设定了现房抵押，权利人为支行，该抵押登记于2011年4月22日注销。
　　现李子明以其与丁磊之间存在借名买房关系为由，诉至一审法院，要求丁磊协助其办理涉案房屋的产权过户手续。丁磊认可承诺书系其本人出具，但认为该承诺书并未实际履行，涉案房屋系由其本人出资购买，且李子明起诉时已经超过诉讼时效。
　　丁磊向法院提交了落款日期为2011年4月27日的民事起诉状及民事传票，证明李子明在起诉状中称购买涉案房屋的钱款是由李子明和公司支付的，与李子明本次诉讼中所称钱款均由其本人支付自相矛盾。李子明认可该起诉状的真实性，李子明表示一部分还贷的钱是先从公司借款再存入还贷账户，2011年的起诉状是儿子李壮代为书写，对于付款主体表示有误。李子明为证明其主张，向法院提交了公司出具的证明一份，证明涉案房屋的所有权与公司无关，公司亦未支付过购房款。丁磊对该证明的真实性不予认可，认为李子明是公司的法人和股东，与公司存在利害关系，该证明不具有证明力。
　　四、裁判结果
　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李子明主张系借丁磊名义购买涉案房屋，对此提交了丁磊出具的《承诺书》并出示了房屋产权材料原件及购房支付费用和使用房屋过程中发生费用的相关票据原件。丁磊认可《承诺书》的真实性，但认为该《承诺书》并未实际履行，购房首付款由其本人支付，每次还贷均是向李子明借出存折，存款后再将存折还给李子明，丁磊的上述主张只有本人陈述，缺乏合理性及相关证据证明，法院不予采信。
　　丁磊所持对于购房款的支付，李子明在本案中的陈述与在2011年起诉书中的陈述自相矛盾的主张，因李子明提交了北京茶叶有限公司出具的证明，再行结合借款单，法院认为购房款支付主体已有明确的指向性，购房款项来源于李子明。此外，现有证据表明涉案房屋交房后，李子明实际使用并支付了物业费等费用，丁磊未就涉案房屋为何一直由李子明居住做出解释。综上所述，法院确认李子明与丁磊之间就涉案房屋成立借名购房合同关系，李子明系借名人，丁磊系出名人。基于借名购房之基础房屋买卖合同关系，李子明作为实际购房人要求丁磊协助其办理涉案房屋的产权转移登记手续的请求正当，涉案房屋的原购房合同系在2008年4月11日以前签订，该房屋目前已经具备上市交易的条件，丁磊应当依约配合李子明将涉案房屋过户至李子明名下。对于丁磊主张李子明起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见，因要求办理房屋过户手续是具有明显物权性质的债权请求，不应当适用诉讼时效制度。
　　综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：自判决书生效之日起十日内，丁磊配合李子明将房屋过户登记至李子明名下。
　　五、律师点评
　　本案的争议焦点为：李子明与丁磊之间是否存在借名买房的法律关系。
　　“借名买房”的一般是指一方当事人与他人约定，借用他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，但由该当事人实际享有房屋权益，他人在符合约定条件时将房屋转移登记的行为。其中的一方当事人为借名人，他人为出名人。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为，房屋登记在出名人名下，而房屋相关权益应由借名人享有。
　　要认定双方是否存在借名买卖合同关系，需要考虑的要件事实为：双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管、是否存在借名协议及双方陈述的合理性。在要件事实认定上，证据的认定极为关键。法院认定证据，需综合全部证据内容、证据间的关联性，结合借名买卖合同的特点，运用逻辑推理和日常生活经验法则进行综合认定，任何因素都不宜单独作为认定事实的依据。
　　本案中，李子明与丁磊签订《承诺书》是当事人双方的自愿行为，也不违反法律法规的强制性规定，本院肯定其效力。根据查明的事实，李子明与丁磊原系同事关系，现李子明持有由双方签名的《承诺书》、购房合同相关文件、涉案房屋产权证、交纳房款、归还贷款及交纳其他费用的凭证，且涉案房屋一直由李子明实际占有。此外，李子明对借名购房的陈述较丁磊的否定性陈述更为合理、自然，可以证实双方已达成李子明借丁磊名义购房，房屋权益由李子明享有的一致意思表示。因此，一审法院认定双方成立借名买房合同关系正确，相关理由本院不再赘述。但为回应丁磊上诉理由，具体分析如下：
　　第一，关于《承诺书》是否实际履行问题。本案审理过程中，丁磊虽认为该《承诺书》并未实际履行，属于其借款买房，但丁磊的上述主张仅有其本人陈述，缺乏合理性和足够证据证明，本院不予采信。反观李子明不仅提供了由丁磊本人签名的《承诺书》，还提供了购买及使用涉案房屋的相关资料、证件、票据作为证据，已达高度盖然性的证明标准，因此本院有理由相信《承诺书》已实际履行。
　　第二，关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。本案中，李子明所主张丁磊协助过户的请求系基于其对涉案房屋所享有的物权而非债权请求权，因此李子明的该项请求并不受诉讼时效的限制。故丁磊关于李子明所诉超过诉讼时效的主张，本院不予支持。
　　第三，关于是否应当追加公司为本案当事人问题。对双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。本案中，李子明与丁磊签订了《承诺书》，两人为合同双方主体,即借名买房发生在李子明与丁磊之间，本案无须追加公司作为第三人。
　　第四，关于涉案房屋购房款来源问题。丁磊称，李子明在本案中称购房款由其本人支付，而在另案中陈述为李子明和公司支付，李子明的陈述存在前后矛盾的情形。对此，公司出具证明称，其未就购买涉案房屋支付任何款项。丁磊与李子明的《承诺书》中亦载明，由李子明负担全部购房款。结合李子明与公司的关系及借款单，即使存在有部分资金借用问题，也不影响本院关于借名买房关系的认定。此外，如前所述，法院认定双方是否为借名买房关系需要根据要件事实结合逻辑和生活经验综合认定。本案中，购房款的来源仅为判断是否存在借名买房关系的参考因素，但并非判断借名买房关系是否存在的决定因素。本院根据双方签订的《承诺书》以及履行该《承诺书》的事实情况，已足以认定双方存在借名买房合同关系。
　　第五，关于丁磊在借名中未获利益问题。在借名买房中，借名方与出名方多为亲属、朋友关系，借名方借名购房，出名方同意出名可能基于多种因素的考量，因此借名方或出名方在房屋买卖中是否获得相应利益并非判断借名买房关系是否存在的因素。

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