将查封的房产签订合同,能否构成效力?
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
一.基本案情
原告诉称
原告刘A诉称:2014年10月14日,我与被告马C、M公司签订《房产交易合同》,约定我购买被告马C所有的A市一号房屋,价格为1720000元。签订该合同时,被告马C所有的房屋尚有贷款未还清,因此约定由被告马C负责偿还,并办理抵押注销手续。此外还约定买卖双方于2014年12月10日前到房管局签署《A市房产买卖协议》。在签订上述《房产交易合同》后,另行签订了《补充协议》,约定我于2014年10月30日前向被告马C支付部分房款680000元,剩余房款1020000元由我以贷款形式支付给被告马C。在我全部依约履行的情况下,被告马C并未依约清偿房屋贷款及办理房屋抵押注销手续,被告M物业作为经纪机构没有促成该房屋买卖行为的完成,均严重侵犯了我的合法权益,故要求解除《房产交易合同》;判令被告马C返还定金及购房款700000元;
被告辩称
被告M物业辩称:同意原告解除《房产交易合同》的诉请,但我公司保留向被告马C追索中介服务费的权利,我们三方签署的交易合同包含两个相互独立的法律关系,第一是原告与被告马C的房屋买卖合同关系,第二是我公司与原告及被告马C之间的居间服务关系,该《房产交易合同》是三方当事人的真实意思表示,不违反法律和法规的禁止性规定,依法应该是有效的,现在原告要求解除买卖合同关系,对此我公司没有异议,就居间合同部分,依照合同法的规定,居间人促成委托人合同成立,委托人应该依约支付报酬,就本案三方签署的《房产交易合同》看,该合同包含标的物的地址、成交价款、履行的期限及方式、费用的负担及违约责任,符合买卖合同成立的要件,我公司有权依约收取报酬。
二.法院查明
经审理查明,2014年10月14日,原告作为买受方,被告马C作为出售方,被告M物业作为居间方,三方共同签订了《房产交易合同》,合同载明:坐落A市一号房屋权利人为被告马C,被告马C于2014年12月2日前还清贷款并注销该抵押权,原告已对相关情况充分了解,自愿购买;成交价格为1720000元,原告于签订本合同之时向被告马C支付定金20000元,该笔定金在买卖双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分;原告和被告马C须于2014年12月10日前亲自到房管局签署《A市房产买卖协议》,并依照约定办理买卖手续;除定金外的剩余房款1700000元被告马C同意原告办理银行贷款,原告须于2014年12月12日前办理贷款申请手续,可由被告M物业协助原告寻找银行办理贷款手续。
依照A市政策及本合同的相关约定,原告和被告马C应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款及过户等相关手续,及时提供交易所需书面材料;被告马C未按约定注销抵押权的,原告未按约定付款的,逾期超过十五日,视为拒绝履行合同,守约方有权解除房地产买卖关系,但需书面通知违约方;在履行合同期限届满之前,任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产,或出现其他根本性违约情形的,守约方有权解除房地产买卖关系,但需书面通知违约方;如原告和被告马C需变更合同有关条款,应取得被告M物业书面认可,同时签订补充协议,补充协议作为本合同的有效组成部分具有同等法律效力;本合同自签字、盖章之日起生效;本合同发生争议协商不成时,可提交房地产所在地人民法院解决。原告和被告马C、M物业在签订上述《房产交易合同》后,同日又签订了《补充协议》,协议约定:原告于2014年10月14日向被告马C支付定金20000元;于2014年10月30日向被告马C支付部分房款680000元;剩余房款1020000元原告以贷款的方式向被告马C进行支付;本补充协议是2014年10月14日《房产交易合同》的一部分,并具有同等的法律效力,如与《房产交易合同》发生冲突,以本补充协议中的约定为准。
三.法院判决
解除原告刘A与被告马C、M物业签订的关于A市一号房屋的《房产交易合同》及根据该合同签订的《补充协议》;
四.律师点评
原告和被告马C、M物业三方共同签订的《房产交易合同》,以及根据该合同签订的《补充协议》意思表示明确,不违反法律和禁止性规定,合法有效,对原告和被告马C、M物业均具有法律约束力。原告依照合同和协议的约定履行了相关的给付义务,但被告马C未能如约还清房屋抵押贷款并注销房屋抵押权,亦未能如约配合原告到房管局签署《A市房产买卖协议》。在原告和被告M物业依照约定向其书面致函催促后仍置之不理的行为当属违约,且在履行期限届满之前不能还清房屋贷款和注销抵押权,至今未与原告签署《A市房产买卖协议》的行为已经表明了不履行合同义务,致使原告不能实现合同目的,侵犯了原告的合法权益,因此本院对于原告要求解除与被告马C、M物业签订的《房产交易合同》及根据该合同与被告马C签订的《补充协议》的请求予以支持。
合同解除后,原告有权要求被告马C返还购房定金及购房款,被告马C应立即履行给付义务,不得侵犯原告利益。基于上述《房产交易合同》与《补充协议》的解除,原告办理银行贷款的事宜已无必要,所以不再需要被告M物业为其进行贷款和咨询,被告M物业应向原告返还贷款咨询费。因原告与被告马C、M物业签订的《房产交易合同》中对因违约,中介费的承担问题已做了明确约定,故原告无权向被告M物业主张中介费的返还,应向被告马C主张该中介费的赔偿。关于原告是否保留按照合同约定向被告马C追究责任的问题可由其自行决定。被告马C不履行合同和补充协议的行为客观存在,使合同目的不能实现,故对其抗辩主张不予支持。
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